相続や転居などで空き家を所有すると「いくらで売れるのか」「査定額はどうやって決まるのか」と気になる方は多いでしょう。
実際、株式会社NEXERとINTERIQの共同調査によると、将来的に実家を相続する可能性がある方の56.8%が「相続に不安がある」と回答しています。
空き家の査定では、立地や築年数といった基本条件に加え、建物の状態や市場動向も大きく影響します。適切に査定方法や評価のポイントを理解しておくことで、不利な条件で手放すリスクを減らし、資産価値を最大限に引き出せます。
本記事では、空き家査定の基本的な方法、査定額に影響する要素、そして一般的には売却が難しいとされる物件でもスムーズに査定を受けるためのポイントを解説します。
調査データ引用元：記事公開後、該当URLをご記載ください。
空き家査定の種類とメリット・デメリット
空き家の査定方法は大きく分けて3つあります。
●机上査定（簡易査定）
●訪問査定
●AI査定
それぞれの特徴を知っておくことで、自分の状況に合った方法を選びやすくなります。
机上査定（簡易査定）
机上査定とは、物件の基本情報をもとに価格を算出する方法です。所在地や築年数、間取り、面積などに加え、周辺の取引事例データを参考にします。実際に現地を確認せず、書面上の情報だけで査定を行うのが特徴です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 短時間で結果が得られる（最短即日） | 建物の実際の状態が反映されない |
| 複数社への依頼が簡単 | 査定精度が低い |
| 遠方の物件でも手軽に査定できる | 実際の売却価格と差が出ることがある |
| 匿名での査定も可能 | – |
机上査定は、売却を考え始めた初期段階に役立つ方法です。まずは相場感をつかみたいとき、または空き家が遠方にあり現地に行くのが難しいときに便利です。複数社を比較する際にも活用しやすく、次のステップで訪問査定に進むかどうかを判断する材料になります。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問し、建物の状態や周辺環境を細かく確認して行う方法です。机上査定では把握できない部分まで見てもらえるのが大きな特徴です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 建物の状態を直接確認できるため精度が高い | 査定に1週間ほど時間がかかる |
| 不具合や修繕箇所も含めて現実的な査定が可能 | 現地での立ち会いが必要 |
| 担当者と直接相談できる | 事前の清掃や整理が求められる |
| 実際の売却価格に近い査定額が期待できる | 複数社に依頼するには手間がかかる |
訪問査定は、本格的に売却を考えている方や、正確な価格を知りたい方に向いています。査定結果をもとに売却戦略を立てやすいため、売却を決断した際には欠かせない方法といえるでしょう。
AI査定
近年普及しているAI査定は、人工知能が膨大なデータベースをもとに自動で査定額を算出する方法です。インターネット環境さえあれば、誰でも簡単に利用できます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 24時間いつでも利用できる | 建物の現況が反映されない |
| 結果が瞬時にわかる | 個別事情（事故の有無や特殊な劣化など）が考慮されにくい |
| 完全匿名で利用可能 | 地域特性が十分に反映されない場合がある |
| 客観的なデータに基づく査定 | あくまで参考値程度の精度にとどまる |
AI査定は年々精度が向上していますが、とくに事故物件や老朽化の激しい空き家などでは、実際の価値と大きく差が出ることがあります。そのため、結果はあくまで目安とし、最終的には訪問査定など人による確認を受けることをおすすめします。
空き家を査定する際のポイント
空き家の査定で後悔しないためには、いくつかの大切なポイントを押さえておく必要があります。ここで紹介する内容を意識しておけば、査定額の判断がしやすくなり、売却までの流れもスムーズになります。
自分で相場を調べておく
査定を依頼する前に、自分でも空き家のおおよその相場を調べておきましょう。
実際、株式会社NEXERとINTERIQの相続に関する調査では「手続きや費用が分からない」「維持費や税金の負担が心配」といった不安を抱えています。事前に相場感を持っていれば、提示された査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。
調査データ引用元：記事公開後、該当URLをご記載ください。
相場を調べる方法の例は次のとおりです。
●不動産ポータルサイトで類似物件を検索する
●国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で実際の取引事例を確認する
●固定資産税評価額を参考にする
とくに築年数や立地条件が似ている物件を複数調べて、平均的な価格帯を把握することが大切です。そうすることで、査定結果を受け取った際に冷静に比較・検討できるようになります。
出典：国土交通省ウェブサイト
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/
物件情報は正確に伝える
査定の精度を高めるためには、物件情報を正確に伝えることが欠かせません。細かい情報ほど査定額に反映されるため、できるだけ詳細に伝えるようにしましょう。
伝えるべき主な情報は次のとおりです。
●建物の築年数、構造、間取り
●土地の面積と建物の床面積
●最近の修繕履歴やリフォーム内容
●雨漏りやシロアリ被害などの不具合
●事故物件に該当するかどうか
●隣地との境界確定の状況
とくに注意したいのは、不具合や事故歴を隠さないことです。後から判明すると契約不適合責任を問われ、トラブルに発展する可能性があります。
ただし、こうした問題がある空き家でも、専門的に扱う買取業者であればきちんと査定し、買い取ってもらえる場合があります。安心して正直に伝えることが、結果的にはスムーズな売却につながります。
査定前に掃除をしておく
査定額に大きく直結するわけではありませんが、査定前に掃除をしておくことは大切です。建物の印象をよくするだけでなく、現状を正しく把握するためにも役立ちます。
実施しておきたい掃除の例は次のとおりです。
●室内の整理整頓と掃除
●水回りの清掃
●庭の草むしりや枝の剪定
●玄関まわりの掃除
とくに長期間空き家のままになっている場合、カビや腐食、害虫の発生といった問題が隠れていることもあります。掃除の過程でそれらを発見できれば、査定時に正確な情報を伝えられ、後のトラブル防止にもつながります。
査定前にリフォームなどをしない
査定額を上げたいからといって、大規模なリフォームを行うのは一般的におすすめできません。費用に見合う効果が得られないケースが多いためです。
リフォームを避けるべき主な理由は次のとおりです。
●リフォーム費用が査定額の上昇分を上回ることが多い
●買主の好みに合わない可能性がある
●解体や建て替えを予定している買主には不要な費用になる
とくに買取業者に売却する場合、購入後に業者が独自にリフォームや再生を行うのが一般的です。そのため、売主側で大掛かりなリフォームをする必要はありません。むしろ現状のままにしておいた方が業者が正しく判断でき、結果的にスムーズで有利な取引につながることもあります。
複数社に査定をお願いする
空き家の査定額は、不動産会社によって大きく異なることがあります。そのため、適正な価格を把握するには、最低でも3〜5社に査定を依頼するのがおすすめです。
複数社に査定を依頼することで得られるメリットは次のとおりです。
●査定額の妥当性を判断できる
●各社の得意分野を把握できる
●担当者の対応を比較できる
●売却戦略の選択肢が増える
ただし注意したいのは、単純にもっとも高い査定額を提示した会社を選ばないことです。提示額の根拠が明確で、信頼できる対応をしてくれる業者を選ぶことが、後悔のない売却につながります。
必要な書類等をまとめておく
査定をスムーズに進めるためには、関連する書類をあらかじめ準備しておくことが大切です。必要書類が手元にあると、査定の精度が高まり、売却後の手続きも滞りなく進みます。
主な必要書類は次のとおりです。
●登記事項証明書（登記簿謄本）
●固定資産税納税通知書
●測量図や公図
●建築確認済証・検査済証
●境界確認書
●修繕履歴やリフォーム関連の書類
もちろん、書類が不足していても査定自体は可能です。しかし、できるだけ揃えておくことで査定が正確になり、その後の契約や引き渡しもスムーズに進められます。
空き家の査定で重要視される要素
空き家の査定額は、いくつかの要素を組み合わせて決まります。これらを理解しておけば、自分の物件の特徴を正しく把握でき、納得感のある査定を受けやすくなります。
立地条件
立地は査定額にもっとも大きな影響を与える要素のひとつです。交通の便や周辺環境によって、評価は大きく変わります。
| 評価が高くなる条件 | 評価が低くなる条件 |
|---|---|
| 最寄駅から徒歩10分以内 | 駅から徒歩20分以上かかる |
| 商業施設・医療施設へのアクセスが良好 | 生活利便性が低い |
| 学校区の評判がよい | 災害リスクの高い地域 |
| 都市計画上の用途地域が良好 | 接道条件を満たさず再建築不可 |
| 幅員4m以上の公道に2m以上接道している | 工場地帯など住環境に課題がある |
ただし、一般的に評価が低くなる立地であっても、地域に精通した専門業者であれば独自の需要を見出し、適正に評価してもらえることがあります。立地に不安がある場合でも、まずは査定を依頼してみることが大切です。
建物の築年数と状態
建物の築年数は、査定額に大きく影響します。おおよその目安は次のとおりです。
●木造住宅：築20年で価値はほぼゼロ
●鉄骨造住宅：築30年で価値はほぼゼロ
●RC造住宅：築40年で大幅に減少
ただし、築年数が古くてもメンテナンスが行き届いていれば評価は上がります。逆に築浅でも劣化が進んでいれば、査定額は下がってしまいます。
建物の状態を確認する際にチェックされる主なポイントは、次のとおりです。
●雨漏りの有無：屋根や天井にシミがあると大きなマイナス評価になります。
●シロアリ被害：床下や柱の劣化は、建物の安全性にも直結します。
●基礎や構造部分の損傷：傾きやひび割れがあると、修繕費用を考慮して査定額が下がります。
●外壁や屋根の劣化：塗装の剥がれやひび割れは、将来的な修繕コストの増加につながります。
●設備の状態：給排水や電気、ガスなどのライフラインが正常に機能しているかどうかも重要です。
これらの点は机上査定では把握できないため、訪問査定で現地を確認することで初めて正確に評価されます。築年数だけでは測れない「実際の状態」が、査定額を大きく左右するのです。
出典：国税庁ウェブサイトhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
周辺の環境
空き家の査定では、建物そのものの状態や築年数、設備だけでなく、周辺環境も大きな評価基準となります。生活の利便性や安心感は、買主が重視するポイントだからです。
| プラス要素 | マイナス要素 |
|---|---|
| 静かで落ち着いた住環境 | 騒音や悪臭の発生源がある |
| 眺望がよい | 墓地や火葬場が近い |
| 日当たりや風通しがよい | 急な坂道や階段が多い |
| 近隣に迷惑施設がない | 近隣に空き家が多い |
| 治安がよい | 治安に不安がある |
たとえば、生活の利便性を高める要素としては、スーパーやコンビニ、学校、病院、公園などが徒歩圏内に揃っていることが挙げられます。また、駅やバス停が近く、交通アクセスが良好であることも大きなプラス材料です。
これらの環境面の評価は、机上査定では十分に反映されません。実際に現地を訪れる訪問査定でこそ、日当たりや眺望、地域の雰囲気や生活動線などを直接確認することで、より正確で現実的な査定額を算出できます。
再建築不可かどうか
建築基準法の接道義務を満たさない物件は「再建築不可物件」と呼ばれ、査定額に大きく影響します。主な特徴は次のとおりです。
●建築基準法上の道路に2m以上接していない
●建て替えや大規模な増改築ができない
●一般的な住宅ローンが利用できない
●市場価格は通常の3〜7割程度にとどまる
ただし、再建築不可物件でも専門的に扱う買取業者であれば適正に評価してもらえる可能性があります。リノベーションや用途変更により新しい価値を見出せる業者を選ぶことが、売却を成功させる大切なポイントです。
査定から売却までの流れ
空き家を売却する際には、査定から契約・引き渡しまでいくつかのステップがあります。
株式会社NEXERとINTERIQの調査によると、実家を相続する可能性のある方のうち、不動産の相続について家族と話し合っている方は24.5%にとどまっています。多くの方が準備不足のまま相続を迎える可能性があるからこそ、売却の流れを事前に理解しておくことが重要です。
全体の流れを理解しておくことで、手続きがスムーズになり、不安も減らせます。
調査データ引用元：記事公開後、該当URLをご記載ください。
1.査定を依頼する
空き家売却の最初のステップは、不動産会社への査定依頼です。ここで複数社に依頼して比較することが、後悔しない売却につながります。
査定依頼の流れは次のようになります。
1.まずは机上査定を3〜5社に依頼する
2.提示された査定額と、その根拠を比較・検討する
3.説明が明確で信頼できる業者を2〜3社に絞り込む
4.最終的に訪問査定を依頼し、現地での詳細な評価を受ける
机上査定はあくまで目安にすぎません。本格的に売却を進めるには、必ず訪問査定が必要になります。また、この段階で「仲介業者に任せるか」「買取業者に売却するか」も意識するとよいでしょう。
仲介は高値で売れる可能性がある一方、売却まで時間がかかることもあります。買取はスピード重視で確実に売却できますが、価格は仲介より低くなる傾向があります。物件の状態や売却希望の時期に合わせて選択することが大切です。
2.査定後、打ち合わせをする
査定結果を受け取ったら、不動産会社と詳細な打ち合わせを行います。ここでは単に金額を確認するだけでなく、売却を進めるうえでの具体的な流れや方針を確認しておくことが大切です。
打ち合わせの主な内容は次のとおりです。
●査定額の根拠についての説明
●売却戦略や販売方法の提案
●想定される売却期間の目安
●必要となる手続きや準備の説明
●媒介契約の種類（仲介を選ぶ場合）の確認
この段階では、担当者がどれだけ知識を持ち、誠実に対応してくれるかも重要な判断材料になります。数字だけでなく、提案や説明のわかりやすさを見極めながら、最終的に依頼する会社を決定しましょう。
3.売買契約を結ぶ
買主が決まったら、いよいよ売買契約を結びます。ここでは後々のトラブルを避けるために、内容をしっかり確認してから署名・押印することが重要です。
契約時に確認しておきたい事項は次のとおりです。
●売却価格と支払い条件
●引き渡し予定日
●契約不適合責任の取り扱い
●手付金の額
●契約解除に関する条項
とくに注意したいのが「契約不適合責任」です。仲介での売却では売主が一定期間責任を負う必要がありますが、買取業者の場合は免責されるケースが多く、安心して取引を進められる点が大きなメリットです。
また、契約から引き渡しまでの期間も比較的短いため、早期に現金化したい方には適した方法といえるでしょう。
4.引き渡し
契約が成立したら、取り決めた条件に従って物件を引き渡し、代金を受け取ります。この段階が売却手続きの最終ステップです。
引き渡し時の主な手続きは次のとおりです。
●所有権移転登記の手続き
●鍵の引き渡し
●残代金の決済
●固定資産税や管理費などの清算
とくに買取業者に売却する場合、残置物の処分まで一括で対応してもらえることが多く、売主の負担が大幅に軽くなります。煩雑な作業を自分で行う必要がないため、スムーズに新しい生活へ移行できるのも大きなメリットです。
5.確定申告をする
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告を行う必要があります。条件に当てはまるかどうかを事前に確認しておきましょう。
確定申告が必要となる主なケースは次のとおりです。
●売却価格が取得費用を上回った場合
●各種特例を利用する場合
●損失が発生し、他の所得と損益通算したい場合
相続した空き家を売却した場合には「空き家の3,000万円特別控除」が適用できるケースもあります。ただし、条件は細かく複雑なため、税理士など専門家に相談するのが安心です。
出典：国税庁ウェブサイト
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
こちらの記事では、空き家を売却について解説しています。
具体的な方法や流れも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
査定を受ける際の注意点
空き家査定は売却の第一歩ですが、ただ依頼するだけでは十分ではありません。進め方を誤ると、思ったような価格で売れなかったり、後々トラブルに発展することもあります。
ここでは査定を受ける際に注意しておきたいポイントを整理します。
査定額が実際の成約価格とは限らない
査定額とは、不動産会社が算出する「売却予想価格」にすぎません。実際の成約価格を保証するものではない点に注意が必要です。
査定額と成約価格の違いは次のとおりです。
●仲介の場合：市場動向や交渉によって価格が変動する可能性がある
●買取の場合：査定額＝買取価格となり、変動はない
とくに仲介では、売り出し後に買主からの値引き交渉を受けたり、市場の動きによって想定より低い価格で成約するケースもあります。確実な価格で早く売却したい場合は、買取業者への売却を選ぶのもひとつの方法です。
査定額は業者によって異なる
同じ物件でも、不動産会社によって提示される査定額が大きく異なることがあります。これは各社の得意分野や戦略が違うためです。
査定額が変わる主な理由は次のとおりです。
●得意とする物件種別の違い
●販売戦略の違い
●市場データの解釈の違い
●会社の方針や担当者の経験の違い
注意したいのは、極端に高い査定額を提示する業者です。なかには集客目的で現実離れした数字を出し、後から値下げを迫るケースもあります。安心して取引を進めるためには、査定額の根拠を丁寧に説明してくれる業者を選び、現実的な価格設定をすることが大切です。
建物の不具合は必ず報告する
建物に不具合がある場合は、査定時に必ず報告しましょう。隠して売却すると、後から契約不適合責任を問われるリスクがあります。
報告すべき主な不具合の例は次のとおりです。
●雨漏りや水漏れ
●シロアリ被害
●建物の傾きや沈下
●給排水設備の故障
●過去の事故や事件の発生履歴
●近隣トラブルの有無
こうした問題がある空き家でも、専門的に扱う買取業者であれば現状のまま適正に査定し、買い取ってもらえる可能性があります。たとえば雨漏りや傾きがあっても、自社でリフォームして再販できるノウハウを持つ業者を選べば、安心して売却を進められます。
空き家の査定でよくある質問
空き家の査定については、多くの方が似たような疑問を抱えています。ここでは、実際によく寄せられる質問とその答えをまとめました。
査定に費用はかかる？
不動産会社による査定は、基本的に無料で受けられます。これは査定が営業活動の一環として位置づけられているためです。
無料で行われる理由は次のとおりです。
●売却依頼を獲得するための営業活動だから
●成約時の仲介手数料が収益源となる仕組みだから
●査定そのものに大きなコストがかからないから
ただし、不動産鑑定士による正式な「不動産鑑定」は有料です。費用はおよそ20〜40万円程度で、裁判や相続税申告など公的な評価が必要な場合に限られます。一般的な売却であれば、不動産会社の無料査定で十分です。
売却までの期間は？
空き家の売却にかかる期間は、選ぶ方法によって大きく異なります。
売却期間のおおよその目安は次のとおりです。
●仲介による売却：3〜6か月程度（物件の状態や立地によっては1年以上かかることもある）
●買取による売却：2週間〜1か月程度
買取は買主を探す必要がないため、契約から引き渡しまでのスピードが早いのが特徴です。相続税の納税期限が迫っている場合や、空き家の管理負担を早く解消したい場合には、とくに有効な選択肢といえるでしょう。
老朽化が激しくても大丈夫？
老朽化が進んだ空き家でも、売却は可能です。建物に価値がなくても、土地や再生の可能性に注目する買主がいるためです。
老朽化物件の主な売却方法は次のとおりです。
●解体を前提に、土地価格で売却する
●リフォームやリノベーションを前提に買い取ってもらう
●専門業者による現状のままでの買取を利用する
とくに老朽化した空き家や事故物件の再生を得意とする買取業者であれば、一般的には価値がないとされる物件でも適正に査定し、買い取ってもらえます。築年数が古く、そのままでは住めない状態の物件でも、まずは専門業者に相談してみることをおすすめします。
まとめ
空き家の査定は、売却成功に向けた最初の大切なステップです。机上査定・訪問査定・AI査定それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
査定を受ける際には、複数社に依頼すること、物件情報を正確に伝えること、そして適切な準備をしておくことが欠かせません。雨漏りや傾き、事故の履歴など一般的に売却が難しいとされる空き家でも、専門の業者であれば適正に評価し、買い取ってもらえる可能性があります。
INTERIQでは、一般の不動産会社では取り扱いが難しい空き家や訳あり物件の買取を専門に行っています。長年の経験とノウハウをもとに、そのままでは売却が困難な物件でも、ご満足いただける条件での買取を実現しています。
無料査定から丁寧に対応し、お客様の大切な資産を適正価格で買い取らせていただきます。
雨漏りや建物の傾き、事故物件など、どのような状況の空き家でもお気軽にご相談ください。
