事故物件のリフォームとは、過去に事件や事故、自殺などで人が亡くなった物件の内装や設備を改修することを指します。心理的瑕疵がある事故物件は、売却や賃貸が難しくなることが多いですが、適切なリフォームを行うことでさまざまなメリットが得られます。
事故物件を所有している方は、リフォームのメリットを把握したうえで、リフォームすべきか決断するとよいでしょう。
本記事では、リフォームによる効果や業者選びのポイントを解説します。また、リフォーム費用の相場についても紹介するので、事故物件でお困りの方はぜひ参考にしてください。
事故物件はリフォームするべき？
事故物件を所有していると「リフォームしたほうがいいのだろうか」と悩む方も多いかもしれません。しかし、まず確認すべきなのは、その物件が本当に事故物件に該当するのかという点です。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では「人が亡くなったからといって、すべての物件が告知義務が必要な事故物件にあたるわけではない」とされています。
出典：国土交通省「（別紙２）宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン 」（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf）
事故物件とは、自殺や他殺など事件性のある死亡や、特殊清掃が必要となるケースを指します。まずは死因や清掃の必要性などから事故物件かを確認し、そのうえでリフォームが本当に必要かどうかを慎重に判断することが大切です。
自殺や他殺があった物件
自殺や他殺など、事件性のある死亡が発生した物件は心理的瑕疵物件として扱われ、事故物件に該当します。たとえ建物自体に問題がなくても、不安や怖いといった印象から敬遠されることが少なくありません。
しかし、室内を丁寧にリフォームして印象を一新すれば、内見時の第一印象が改善されます。雰囲気を明るく整えることで、購入希望者の心理的なハードルを下げる効果が期待できます。
特殊清掃が必要となった物件
一般的には自然死や不慮の事故は告知義務が必要な事故物件として扱いません。ただし、発見が遅れて遺体が腐敗し、強い臭いや汚れが発生した場合は告知義務が必要な事故物件として扱われます。血液や体液の除去、腐敗臭の脱臭、消毒などを行う専門的な特殊清掃が必要となります
とくに孤独死などでは、汚染が床や壁にまで及ぶこともあり、通常の清掃では対処できません。そのため、特殊清掃に加えて内装リフォームを行うことで、室内環境を改善し、物件の印象や価値を取り戻すことが可能になります。見た目や臭いの改善によって購入希望者の不安を和らげることで、スムーズな売却につなげられる場合があります。
心理的瑕疵がある物件
事故物件のなかでも、とくに売却や賃貸に影響を与えるのが心理的瑕疵のある物件です。自殺や殺人といった過去の出来事によって、物理的な問題がなくても「住みにくい」「気味が悪い」と感じさせる精神的なマイナス要素を指します。
株式会社NEXERとINTERIQの調査では「心理的瑕疵」や「物理的瑕疵」の意味を知らない人が73.3％にものぼり、正確な理解が十分に浸透していない現状が明らかになりました。とくに心理的瑕疵は、霊的な不安や事件の記憶など、入居希望者の感情に大きく影響する要素として捉えられています。
こうした心理的抵抗を少しでもやわらげるには、リフォームが効果的です。明るい色味の壁紙や床材への張り替え、間取りの変更などで室内の印象を一新すれば、内見時の印象が大きく変わり、購入や入居の検討につながる可能性が高まります。
心理的瑕疵のイメージを払拭するためにも、リフォームは有効な選択肢といえるでしょう。
事故物件をリフォームするメリット
事故物件を所有している方は、リフォームを検討することで、抱えている悩みや問題を解決できる可能性があります。具体的なリフォーム内容は、特殊清掃による汚染の除去をはじめ、壁紙や床材の張り替え、設備の交換などが一般的に行われます。
ここでは、事故物件をリフォームすることで得られる5つの効果を紹介します。
心理的瑕疵の軽減
「事故物件」という言葉を聞くと、多くの人が敬遠してしまうのが現実です。しかし、リフォームを行うことで、この心理的な抵抗を大きく軽減できます。事故物件を新築同様にきれいにリフォームすれば、事故を連想させる要素が減り、住む人が不快に感じず、快適に暮らせる環境を提供できます。
ただし、リフォーム後も事故物件であることを告知する義務は残るため、完全に事故物件のイメージを払拭することは難しい点に注意が必要です。
リフォームでは、単に物件をきれいにするだけでなく、内装や外装を一新して、過去の状態を感じさせないことが大切です。清掃だけでは、以前の事故の痕跡が残る可能性があり、心理的瑕疵の解消には不十分です。
また、リフォーム後は周囲の相場よりも少し低い価格で売り出すことも有効です。新築同様にきれいにリフォームされた物件が相場より手頃な価格で売られていれば、事故物件であることを理解した上で購入を検討する人が増えるでしょう。
物件の資産価値向上
事故物件は立地や間取りがよくても、一般的な物件に比べて資産価値が下がりやすく、売却価格も相場より低くなる傾向があります。しかし、リフォームによって内装や設備を一新し、さらにグレードアップさせることで、資産価値を高めることが可能です。
資産価値が向上すれば、事故物件であっても高額での売却が期待できます。できるだけ高い価格で売却したい場合は、リフォームを検討するとよいでしょう。
また、2階建て以上の一軒家なら、ファミリー向けの仕様にリフォームするのもおすすめです。たとえば、家族それぞれが快適に過ごせる個室を設けたり、団らんしやすいダイニングキッチンを作ったりすることで、より魅力的な物件になります。
スムーズな売却・賃貸が可能
事故物件をリフォームすることで、買い手や借り手が見つかりやすくなります。できるだけ早く物件を手放したい場合は、リフォームを行い、魅力的なポイントを作ることが重要です。
株式会社GoodServiceが実施した「事故物件に住むための条件」の調査によると、20代〜40代の男女501人のうち72.3%が「新築同様にリフォームされた事故物件なら住める」と回答しました。
このことから、事故物件でも新築同様にリフォームすれば、買い手や借り手が見つかる可能性が大幅に高まることがわかります。スムーズに売却や賃貸を進めたい場合は、大規模なリフォームを検討するとよいでしょう。
空き家リスクの軽減
事故物件は、そのまま放置しておくと空き家リスクが高くなります。空き家になった場合、賃料を安く設定するケースも多いでしょう。
事故物件でなくても、空き家期間が長くなると賃料を4%〜10%、さらに空き家期間が延びると15％以上も賃料を下げなければいけません。事故物件は、通常の物件より条件が厳しいため、20％〜30％ほど大幅に値下げしなければいけないケースもあります。
リフォームを行って借り手が見つかれば、空き家リスクを軽減し、大幅な賃料値下げも防げます。また、事故物件がある建物全体の印象が悪い場合、リフォームでほかの部屋への影響を防ぐことも大切なポイントです。
告知義務への配慮
国土交通省が定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故が発生してから3年は告知義務は生じるため、賃貸物件を借りる方に対して、事故物件の旨を伝える必要があります。
契約後に事故物件であることが判明すると、契約不適合責任によって損害賠償請求される恐れもあります。そのため、事故物件を売買・賃貸する際は、リフォームしたとしても、事故物件であることを告知しましょう。
告知義務で事故物件であるのを知らされても、リフォームで内装を一新していれば、気にせずに住める方もいます。告知義務によるイメージダウンをカバーするためにも、リフォームして事故物件の痕跡を残さないようにしましょう。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html）
事故物件のリフォームにかかる費用の相場
事故物件のリフォームを検討している方は、事前に費用相場を確認しておくことが大切です。リフォームの費用は、物件の場所や広さ、状態によって大きく異なります。ここでは、事故物件のリフォームにかかる費用相場を場所や広さ別に紹介します。
場所や広さに応じた相場を知ることで、予算の計画を立てやすくなり、リフォーム業者との交渉にも役立てられるでしょう。
内装リフォーム費用の相場
内装リフォームの費用相場は、クロスの張り替えが1㎡あたり1,000円〜2,000円ほど、フローリングの張り替えが1㎡あたり3,000円〜4,000円ほど、クッションフロアの張り替えが1㎡あたり2,000円〜4,500円ほどです。
畳の交換は、1畳あたり8,000円〜12,000円ほどが相場です。洋室よりも、和室のほうがリフォーム費用が高くなる可能性があります。
クロスやフローリング、畳の張り替えは、グレードが高ければ価格も相場より高くなるでしょう。洋室と和室が混同する物件なら、それぞれの相場を把握しておく必要があります。
トイレ・浴室リフォーム費用の相場
トイレのリフォーム費用の相場は、便器の交換と内装リフォームで20万円〜30万円ほどです。浴室のリフォーム費用の相場は、ユニットごとの交換で90万円〜100万円ほどかかります。
上記の費用は工事費なため、ベットで既存のトイレや浴槽、廃材を処分するための費用が別途必要です。事故物件で生じた廃材を再利用するのは考えられにくいため、処分する費用も込みで相場を把握しておきましょう。
また、交換するトイレやユニットバスのグレードを高めるなら、相場よりも高いリフォーム代がかかります。トイレやお風呂のグレードが高まれば、すぐに買い手や借り手が見つかる可能性が高まりますが、予算とのバランスを考慮しましょう。
住宅の広さによって異なる清掃費用の相場
事故物件のリフォーム費用には、部屋の清掃費用も組み込む必要があります。清掃費用は、住宅の広さによって異なります。1人暮らし向けの物件なら価格を抑えられ、ファミリー向けの物件だと高い清掃費用がかかるでしょう。
清掃費用の相場は、1Rが45,000円以上、1DKが60,000円以上、1LDKが80,000円以上、2DKが110,000円以上、3DKが160,000円以上、3LDKが180,000円以上です。血液や体液の跡が濃く染み付いていれば、相場よりも高い費用がかかる可能性があります。
一方で、清掃する範囲が狭ければ、相場よりも安く済むでしょう。清掃業者によって提供価格が異なるため、清掃費用を少しでも安く抑えたい場合は、清掃業者に対しても相見積もりを取るのがおすすめです。
特定の場所の局所的な清掃費用の相場
清掃費用は、清掃する場所によって相場が異なります。特定の場所を局所的に清掃したい場合、その場所別の費用相場を知っておくことが重要です。清掃する場所が多いほど、その分費用が高くなります。
脱衣所やトイレの清掃は10,000円以上、お風呂の清掃は10,000円以上、居室の清掃は5,000円以上が相場です。居室の清掃では、部屋の広さによって費用が相場より低くなったり、高くなったりすることもあります。
事故物件のリフォームを依頼する前に知っておくべき3つのコツ
事故物件をリフォームすれば、心理的な抵抗感をやわらげる効果が期待できます。ただし、やみくもに工事を進めると、トラブルにつながるリスクがあるため注意が必要です。ここでは、事故物件のリフォームで、後悔しないための3つのコツを解説します。
リフォーム前に特殊清掃をする
自殺や孤独死などで発見が遅れた物件では、体液や腐敗臭が床や壁に深く染み込んでいることがあります。通常のリフォーム業者では、見た目の修繕はできても、こうした目に見えない汚染や臭いの除去は難しいものです。
そのため、まずは特殊清掃の専門業者に依頼し、体液の除去や消毒、脱臭処理などを徹底して行ってもらいましょう。特殊清掃を怠ると、後から臭いが再発したり衛生面で問題が起きるおそれがあります。
事故物件であることを伝える
事故物件であることをリフォーム業者に伝えずに依頼すると、後になってトラブルに発展する可能性があります。たとえ特殊清掃を終えていたとしても、事故物件の施工を断る業者もいるため、事後に事実を知られた場合「なぜ事前に説明がなかったのか」と不信感を持たれることもあります。
リフォームをスムーズに進めるためにも、最初に物件の事情を正直に伝えましょう。適切な助言や対応が受けやすくなるというメリットもあります。
近隣住宅・他の住人へ告知する
マンションや集合住宅でリフォームを行う際は、騒音や資材の搬入などで近隣住民に迷惑がかかる可能性があります。工事前には業者による挨拶回りに加え、施主自身も一言挨拶しておくのが理想的です。
「○月○日から数日間、工事を行います」といった簡単な案内でも、近隣の理解を得やすくなり、トラブルや苦情の予防につながります。円滑に工事を進めるためにも、事前の丁寧な対応が重要です。
事故物件のリフォームに欠かせない業者選びのポイント
事故物件をリフォームする場合、業者選びが重要です。ここでは、事故物件のリフォームを依頼する業者を選ぶ際のポイントを5つ紹介します。
事故物件への理解と対応力
業者を選ぶ際、事故物件に対する理解と対応力が非常に重要です。事故物件のリフォームには、通常のリフォームと異なる専門知識や技術が必要です。たとえば、事故物件のリフォームでは、内装の変更だけでなく、汚染物質の除去や特殊な清掃も行うことがあります。
また、事故物件のリフォームを断る業者もいるため、最初にその物件が事故物件であることを伝えることが大切です。
事故物件のリフォーム実績が多い業者は、適切な対応やアドバイスが期待できます。業者選びでは、事故物件の経験が豊富な業者を優先的に検討しましょう。
リフォーム費用の細かい内訳と見積もりの提供
事故物件のリフォームを依頼する際は、詳細な内訳と見積もりを提供している業者を選ぶことが重要です。リフォーム費用を曖昧に記載するのではなく、リフォーム箇所ごとに見積額を明記している業者がおすすめです。
内訳が詳細に記載された見積もりをもらえば、無駄な費用を削減できる可能性があり、交渉もしやすくなります。どの部分にどれだけ費用がかかるかが明確になっていれば、安心して依頼できるでしょう。
また、リフォーム業者によっては、実際にかかった費用が見積額よりも上乗せされることがあります。依頼前に、見積額が変更されることがないか確認しておきましょう。
相見積もりを受け入れてくれる業者
リフォーム業者を選ぶ際は、複数の業者に相見積もりを取ることが大切です。しかし、業者のなかには自社で契約を取りたい一心で、相見積もりを快く受け入れないところもあります。
サービスや価格に自信がある業者なら、相見積もりを喜んで受け入れてくれるでしょう。また、相見積もりの結果をもとに、積極的に値引き交渉に応じてくれる可能性もあります。
相見積もりを取ることで、複数の業者の価格やサービス内容を比較できます。これにより、相場よりも割高な依頼を避け、よりよいサービスを受けられるでしょう。自分の要望に合った業者を見つけるためにも、相見積もりを活用しましょう。
特殊清掃業者と連携しているか
事故物件のリフォームを依頼する際は、特殊清掃業者と連携している業者を選ぶのがおすすめです。事故物件は、内装や設備のリフォームを行う前に、特殊清掃で物件をきれいにする必要があります。
特殊清掃業者と連携しているリフォーム業者なら、1社に依頼するだけで、清掃からリフォームまで一貫して対応してもらえます。業者同士の連携がしっかりしていれば、スムーズに進行するため、早くリフォームを完了させたい場合に便利です。
また、業者同士で密に連携していれば、特殊清掃から工事開始までの間が空くことなく、工期を短縮できます。工期を短く抑えることで、隣人や周囲の建物への騒音トラブルも防げます。
施工事例や口コミの確認
リフォーム業者を選ぶ際、施工事例や口コミを確認することが大切です。多くの業者の公式サイトでは、施工事例を掲載しており、職人の技術力や対応力、仕上がりをチェックできます。
事故物件のリフォーム実績がある業者を選ぶ場合、その業者がどのように事故物件特有の課題を解決しているかを確認しましょう。これにより、事故物件への理解が深い業者かどうかが分かります。
さらに、実際にその業者に依頼した人の口コミを確認することで、良い評判だけでなく、悪い評判もリアルに知れます。施工技術だけでなく、担当者の対応力やトラブル対応能力にも注目しましょう。
事故物件のリフォーム技術が高い業者を選ぶことは重要ですが、口コミを確認したうえで、評判がよい業者を選ぶことがさらに安心です。顧客満足度の高い業者は、柔軟に要望に応えてくれる可能性が高いため、より信頼できます。
事故物件の売却は買取業者がおすすめ
事故物件は一般市場では敬遠されやすく、売却が難しくなることがあります。そんなときは、事情を理解したうえでスムーズに対応してくれる事故物件専門の買取業者がおすすめです。ここでは、事故物件専門の買取業者に依頼する4つのメリットを紹介します。
そのまま売却できる
事故物件を売却する際には、お祓いや特殊清掃、リフォームを行うのが一般的です。数十万〜数百万円の費用がかかることもあり、仲介で売却する場合は、こうした対処をしないと買い手が見つからないケースも少なくありません。
しかし、買取業者であれば、現状のまま清掃やリフォームを行わずに買い取ってもらえることがほとんどです。余計な費用や手間をかけず、スムーズに売却できる点が魅力です。
すぐに現金化できる
仲介による売却では、買い手探しから契約・引き渡しまでに3～6か月ほどかかるとされています。とくに事故物件は敬遠されやすく、さらに時間を要することも少なくありません。
その点、買取業者なら買い手を探す必要がないため、最短で数日〜4週間程度で契約・現金化が可能です。急いで資金を用意したい場合にも、スピーディーな対応が期待できる方法といえます。
仲介手数料が不要
不動産を仲介業者を通じて売却すると、売買成立時に仲介手数料が発生します。手数料の上限は、売買価格200万円以下の部分に5.5％、200万超～400万円以下が4.4％、400万円超は3.3％と定められており、たとえば700万円の物件では計29.7万円（税込）の負担になります。法改正により、800万円以下の空き家は上限33万円（税込）まで引き上げられており、仲介手数料は決して小さな額ではありません。
出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html）
出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf）
一方、事故物件専門の買取業者に直接売却すれば、仲介手数料は一切かかりません。手元に残る金額が多くなり、経済的負担を軽減できます。費用を抑えてスムーズに売却したい方には、買取業者の利用がおすすめです。
契約不適合責任が免除される
事故物件を一般の買主に売却した場合、後から自殺や事件などの事実が発覚すると、契約不適合責任を問われる可能性があります。契約時の説明と異なる内容で物件が引き渡された場合に、売主が損害賠償や契約解除などの責任を負う制度です。
一方、事故物件に特化した買取業者は、背景を十分に理解したうえで購入するため、多くの場合、契約不適合責任が免除されます。売却後のトラブルリスクが軽減されるため、安心して取引できるのがメリットです。
ただし、売主が契約不適合があることを知りながら告げなかった事実があるときは、契約不適合責任を負わない特約でも、当該事実部分が免責にならないため、注意が必要です。
出典：e-GOV「民法」(https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089)
出典：e-GOV「宅地建物取引業法」（https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176/20240401_505AC0000000079）
まとめ
事故物件のリフォームには、高額売却や空き家回避など、多くのメリットがあります。外装や内装をリフォームで一新することで、事故物件と告知されても気にせず住む方が現れ、売却率が大幅にアップするでしょう。
リフォーム業者を選ぶ際は、事故物件のリフォーム実績が豊富な業者や、清掃業者と連携している業者を選ぶことが大切です。事故物件への理解が高ければ、特有の課題にも柔軟に対応してもらえるでしょう。
ただし、リフォームには手間や時間がかかるため、早急に現金化したい方には買取専門業者への依頼がおすすめです。
INTERIQでは、事故物件をリフォームしなくても売却が可能です。自殺・他殺・事故死などがあった物件でも責任を持って買取りいたします。また、雨漏りや傾きなどの欠陥住宅、すぐに現金化したい家など、訳あり物件にも対応しています。
事故物件を売却したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
