自殺物件は購入を避ける買主が多いため、売却を検討している売主にとっては大きな悩みの種となります。手放すまでの期間や売却額など、できる限り損をしたくないと考える方も多いのではないでしょうか？
自殺物件を売却する際は、一般物件と違って買い手をつきやすくするための工夫が必要です。一般物件と同じような方法ではなかなか買い手がつかないため、売却方法も含めて事前に確認しておくことをおすすめします。
そこで今回は、自殺物件を売却する方法や高額で売却するためのコツを紹介します。買取業者を選ぶポイントもあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
自殺物件の買取はしてもらえる？
自殺があった物件でも、買い取ってもらうことは可能です。ただし、事故物件とされ、不動産取引においては心理的瑕疵として扱われるため、スムーズな売却が難しくなるケースも少なくありません。
心理的瑕疵とは、建物の構造や設備に問題はなくても、過去の出来事によって住む人に不安や抵抗感を与える可能性がある要素のことです。たとえば、以下のような事例が該当します。
●自殺や他殺があった
●発見が遅れた孤独死や事故死
●近隣に墓地や反社会的勢力の存在がある
こうした心理的に気になる要素が契約に影響を与えると判断されれば、告知義務が発生する可能性があります。告知義務については、2021年に国土交通省が発表した「人の死の告知に関するガイドライン」に、判断基準が詳しく示されています。
出典：国土交通省「（別紙２）宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン 」（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf）
また、INTERIQと株式会社NEXERが実施したアンケート調査では「事故物件」という言葉の認知度は高いものの「心理的瑕疵」や「物理的瑕疵」といった専門用語を知らない人が全体の73.3％にも上ることが明らかになりました。
言葉の意味を知っていても「何か気味が悪い」「漠然と嫌な印象がある」といった曖昧なイメージで避けられてしまうことも少なくありません。そのため、売却を検討する際は、心理的瑕疵に詳しい不動産の専門家に相談し、適切な対応を進めることが重要です。
自殺物件の告知義務について
自殺があった物件は「事故物件」として扱われ、売却や賃貸時にはその事実を買主に伝える義務があります。契約者が物件を選ぶうえで極めて重要な判断材料となるためです。もし告知を怠れば、告知義務違反とされ、損害賠償や契約解除といった深刻なトラブルに発展する可能性があります。
ただし、事故物件という言葉は広く知られている一方で、告知義務の内容についてはあまり理解されていないのが実情です。INTERIQと株式会社NEXERが実施したアンケート調査では、42.4％の人が告知義務を知らないと回答しており、認知度はまだ十分とはいえません。
一方で「一定期間が経てば告知は不要」といった理解も広がりつつあり、少しずつ正しい知識が浸透してきています。トラブルを避けるためにも、ガイドラインにもとづいた適切な対応が求められます。
告知義務違反とは
告知義務違反とは、売却や賃貸の際に、本来買主や借主に伝えるべき重要な事実を、故意または過失により告げなかった場合に問われる違反行為です。
国土交通省のガイドラインでは、売買契約において、自殺・他殺・事件性のある死や特殊清掃をともなうケースは、原則として告知が必要とされています。また、賃貸・売買を問わず、社会的影響や周知性が高いと判断される場合も、告知義務が生じる可能性があるため注意しましょう。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（別紙１）ガイドラインの概要 」（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf）
出典：国土交通省「（別紙２）宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン 」（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf）
もし伝えるべきだったのに説明がなかったと判断されれば、契約解除や損害賠償請求などの深刻なトラブルに発展する可能性があります。事故物件を扱う際は、こうしたリスクを避けるためにも、告知の必要性を理解し、誠実かつ慎重な対応を心がけることが重要です。
告知義務違反のリスク
自殺物件に関する重要な事実を告知しなかった場合、契約後に深刻なトラブルへ発展するおそれがあります。主なリスクとして、次のようなものが挙げられます。
●契約解除：買主が重要な事実を知らされていなかったと判断した場合、契約が成立した時点にさかのぼって、その契約が最初から存在しなかったかのように扱われます
●損害賠償請求：隠された事実によって心理的苦痛を受けたと主張され、慰謝料などの賠償を求められるケースがあります。損害賠償請求は、補修・減額・契約解除とあわせて請求されることがあります。
●補修請求：物件に瑕疵があることで、修繕の対応を求められる可能性があります。ただし、シロアリや雨漏りなど物理的な不具合がある場合で、心理的瑕疵では対象外です。
●減額請求：補修できない場合や、売主が補修に応じない場合は「本来の価値より安くなる」として、購入金額の減額を求められることがあります。
このようなリスクを回避するには、物件の過去をあいまいにせず、正確かつ誠実に情報を開示することが不可欠です。
告知義務は自己判断で決めてはいけない
事故物件に関する情報を伝えるべきかどうかで迷うケースは少なくありません。しかし、その判断を売主が独自に行うのは危険です。
たとえ国土交通省のガイドラインで、原則として告知不要とされている事例でも、地域で話題になった事件やニュースで報道された出来事などは、買主の判断に大きな影響を与える可能性があり、告知義務が発生することがあります。経過年数にかかわらず注意が必要です。
伝えるべきか悩むと感じたときこそ、自己判断を避けて不動産の専門家に相談することが重要です。専門的な視点を取り入れることで、不要なトラブルを未然に防げます。
自殺物件の買取相場は？
自殺物件は事故物件に該当し、一般的な物件と比較するとスムーズな売却は期待できません。一般的な心理として、何も起きていない物件を選ぶ方が多いためです。自殺物件を売却する場合は、一般的な物件の相場価格よりも下がることが想定されます。
自殺物件の買取額の減額率に明確な基準はなく、状況によって金額は変動します。公益社団法人全日本不動産協会では中古マンションの売買において30％程度の減額、発見までの日数を要した場合50％程度の減額を対応事例として挙げています。
出典元：公益社団法人全日本不動産協会「不動産取引における 心理的瑕疵について」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405335.pdf）
以下では、状況別の買取額の変動や、自殺以外での死亡による買取相場を紹介します。
状況によって買取額は変わる
前述のとおり、同じ自殺物件であっても状況によって買取額は変動します。自殺が起きてからすぐに発見されたのか、もしくはしばらく経ってから発見されたのかによって遺体の状態が変わるため、物件に与える影響も異なります。
自殺後すぐに発見された場合は、自殺による汚れや臭いなどが物件に染みつきにくいため、自殺の痕跡を最小限に抑えることが可能です。状態によっては、痕跡が何も残らない可能性もあります。
一方で、自殺後しばらく発見されなかった場合、時間が経過すればするほど自殺の痕跡が大きく残るものです。通常のクリーニングで取り去ることは難しく、特殊清掃など専門的な処理やリフォームが必要となります。痕跡が大きく残っているほど、買主が感じる心理的瑕疵が大きくなるため、その分買取額は大きく下がります。
物理的な回復はできたとしても、心理的な嫌悪感は個人の感覚に起因するため、完全に拭えない可能性がある点には注意が必要です。
また、同じ条件の自殺物件であっても、物件自体の条件によっても買取額は変動します。たとえば、立地条件がよく人気のエリアである、築年数が浅いなど、もともと需要の高い条件の物件であった場合に、自殺物件になったとしてもほかの自殺物件よりも買い手がつきやすいため、買取額の減額を抑えられる可能性もあります。
孤独死や他殺の場合は？
死亡によって心理的瑕疵物件になった場合でも、孤独死や他殺の場合の買取相場は変わります。孤独死もしくは自然死の買取相場は、10〜20％ 程度下がります。死後しばらく見つからなかった場合は、さらに価格が下がる可能性はありますが、自殺の方が価格は低い傾向にあります。
一方で、他殺の場合は50％ 程度 減額されます。心理的瑕疵のなかでも他殺は非常に買い手がつきにくいため、買取価格を大幅に下げる必要があります。
自殺物件を売却する方法
自殺物件を売却するには、主に以下3つの方法があります。それぞれの具体的な方法をみてみましょう。
不動産会社を通して仲介で売却する
一般的な売却方法は不動産会社に仲介してもらう方法で、一般物件でも同じ方法が用いられます。一般的に、不動産を売却するために買主を探し、契約手続きをするまでの全工程を売主が行うケースはほとんどありません。
不動産会社に仲介してもらうと、売却のための手間や労力を最小限にできます。売却のノウハウも教えてもらえるため、専門的な知識がない方でもスムーズに売却まで進める可能性が高まるでしょう。
ただし、仲介を依頼したからといってすぐに売却できるとは限りません。これは一般物件に対しても同じですが、自殺物件の場合はとくに考慮する必要があります。もし、売却成立までの期限が決まっているなどの場合は、以下で紹介する方法も検討しておく必要があるでしょう。
自殺物件を解体して土地として売り出す
自殺物件の売却まで時間がかかると予想される場合や、買主へ与える心理的瑕疵を最小限にしたいなどの場合は、物件を解体して更地にし、土地として売り出す必要があります。
たとえすぐに発見されたきれいな物件できれいであっても、自殺があったことは消せず、躊躇してしまう買主が多いことは事実です。しかし、建物を解体して形をなくすことで、土地の条件がよいと買い手がつく可能性が高まります。
ただし、解体費用は売主が負担する点に注意しましょう。解体費用は数百万円かかるケースもあります。解体費用と更地にするメリットをそれぞれ考えて判断しましょう。
また、自殺物件を解体すると物件自体はなくなりますが、売主への告知義務はなくならない点にも注意が必要です。その土地で何があったのかしっかり告知し、納得したうえで購入してもらう必要があります。
不動産会社に自殺物件を直接買い取ってもらう
自殺物件の売却を手間と時間をかけずに済ませたい場合は、物件をそのまま不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。
自殺物件を買い取ってくれる不動産会社に依頼すれば、リフォームや解体をする必要がなく、そのままの状態で手放すことが可能です。買い手を探す必要もなく、なかなか売れないと悩む必要もありません。売却完了までの期間が限られている場合やとにかく早く手放したい場合は検討してみましょう。
ただし、直接不動産会社に買い取ってもらう場合は、売却額が相場よりもさらに下がる可能性があるため注意が必要です。
このように、売却方法によって手間や売主が負担する費用、売却価格が変わってきます。自分にとって、どの方法がメリットになるかを考えて、売却方法を検討するのがおすすめです。
自殺物件を高額で売却するコツ
同じ自殺物件でも以下のコツを押さえることで、少しでも高く売却することが可能です。高額で売却するためのコツを紹介します。
物件のリフォームを行う
自殺物件を解体することなく売却する場合は、物件をリフォームしてから売りに出すと、高額で買い取ってもらいやすく、買い手もつきやすくなります。リフォームによって自殺の痕跡を限りなく消すことで、買主の心理的瑕疵を最小限にすることが可能です。
買主のなかには、痕跡がなく対象の部屋がきれいであれば問題ないとする方もいるため、買取額を大きく下げずとも売却できる可能性もあります。床材や壁紙をすべて張り替えるなど徹底的にリフォームすることで、自殺物件であることは見た目からはわからず、イメージを払拭できるでしょう。
ただし、リフォーム代は売主が負担します。自殺物件は中途半端なリフォームではあまり意味をなさないため、徹底的なリフォームにどれくらいかかるのか、その金額が予算内に収まるのか考慮してリフォームを検討しましょう。
告知義務を守る
自殺物件を売却する際は、建物を解体した後でも、その土地で自殺があったという事実の説明が必要です。見た目では判別できないため、事実を隠して高額売却を図ろうと考える方もいますが、これは明らかな告知義務違反にあたります。
自殺以外にも、他殺や孤独死、特殊清掃をともなう自然死や事故なども心理的瑕疵物件として扱われます。これらの情報を意図的に隠した場合、一時的に高額で売却できても、後に発覚すれば前述したリスクに直面することになり、結果的に売主にとって大きな損失となる可能性があります。
出典：e-GOV「民法」(https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089)
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf）
事故物件専門の買取業者に売却する
自殺があった物件は、事故物件として敬遠されやすいため、通常の市場ではなかなか買い手が見つからず、価格を大きく下げざるを得ないことも少なくありません。そんなときに検討したいのが、事故物件専門の買取業者への売却です。
買取業者は、心理的瑕疵のある物件の取り扱いに慣れており、背景事情を理解したうえで現状のままスムーズに買い取ってくれるのが特徴です。とくに契約不適合責任が免除されるケースが多く、告知内容に漏れがあっても、売主が損害賠償や契約解除の責任を問われる心配がほとんどありません。
また、仲介会社を通さずに買取業者に直接売却できるため、仲介手数料がかからず、数十万円のコストを節約できる場合もあります。
さらに多くの業者では、リフォームや特殊清掃を求められることがなく、原状のままで売却できる点も魅力です。余計な手間や費用をかけずに売却できるため、買取価格をできるだけ下げずに手放したい方には心強い選択肢といえるでしょう。
自殺物件の買取業者を選ぶポイント
自殺物件をできるだけ高く売却するには、依頼する買取業者に大きく左右されます。しかし、事故物件を専門とする業者もさまざま存在するため、信頼できる業者の選定が重要です。以下では、自殺物件の買取業者を選ぶポイントを5つ紹介します。
買取実績が豊富な業者を選ぶ
買取実績を確認し、経験豊富な業者を選びましょう。買取実績は業者のホームページなどから確認できます。数多くの実績を掲載している業者は、経験の豊富さに自信がありノウハウもあるため、高く買い取ってもらえる可能性も高くなります。
実績が豊富な業者なら、以下のようなメリットがあります。
●適正価格で買い取ってもらえる
●査定がスムーズ
●契約不適合責任なしで買い取りしてもらえる
とくに、契約不適合責任の有無は重要です。売主が責任をともなう状態での契約だと、告知義務違反などがあった際に、業者ではなく売主が責任を負わなければなりません。
業者のなかには売主が責任を負う契約になっているところもあるため、そのような業者は避けるのが無難です。本来、経験豊富な業者であれば、買い取り後に瑕疵が見つかったとしても、利益を生み出す自信があるはずです。
契約不適合責任を売主に負わせるということは、瑕疵があっても対応できないという、ノウハウの少なさをアピールしてしまっていることにもつながります。
実績を確認する際は、自分の持っている物件のエリアの実績があるかも確認することも大切です。エリアの知識があるかも業者の選ぶ大きなポイントとなります。
評判や口コミを確認する
事故物件の専門買取業者のなかには、売主にとって不利となるような条件で買い取りを行う悪徳業者も存在します。ホームページだけでは判断できないこともあるため、利用者の評判や口コミを参考にしましょう。
業者の口コミは、Googleマップ・SNS・口コミサイトから確認できます。とくに、GoogleマップとSNSは、リアルな利用者の感想が投稿される傾向があるため、実際のところどうなのかといった確認におすすめです。
ただし、口コミのみを参考にするのは控えましょう。口コミは誰でも自由に書き込めるのが
メリットですが、口コミの内容が必ずしも正しいとは限りません。口コミを参考にしつつ、自分の目でも確認し、総合的に判断することが大切です。
悪徳業者を見分けるのは簡単ではありません。しかし、相談時の買取価格と売買契約時の買取価格が大きく変わっていないか、強引に契約を急がせていないかを確認することで、知識の少ない方でも悪徳業者を見分けられるひとつのポイントとなります。
行政処分歴を確認する
業者の行政処分歴も確認しておくとよいでしょう。行政処分とは行政機関が法令にもとづいて行う処分のことで、事故物件での業者における行政処分は、規定に違反した際に行政から業者に下される処分のことを指します。
不動産を取り扱う業者は、国土交通省大臣または都道府県知事から許可を得る「宅地建物取引業免許」が必要です。許可を得ている業者は、宅地建物取引業法に違反して業務を行うと行政処分の対象となります。
行政処分歴がある業者は、顧客とトラブルを起こす可能性も考えられるため、避ける方が無難です。たとえほかの業者よりも高値で買い取ってもらえそうであっても、後にトラブルが発生する可能性もあるため、条件のよさだけで判断しないようにしましょう。
行政処分を受けているかどうかは、国土交通省が運営する「ネガティブ情報等検索サイト」で確認できます。
出典元：国土交通省「宅地建物取引の免許について」（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html）
出典元：e-GOV「宅地建物取引業法」（https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176#Mp-Ch_8）
出典元：国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」（https://www.mlit.go.jp/nega-inf/）
各種士業との連携がある業者を選ぶ
士業とは、弁護士や司法書士、税理士など法律で定められた独占業務を行う職業です。通常の物件とは取り扱いが異なる自殺物件では、大きなトラブルも発生しやすく専門的な知識が不可欠です。各種士業との連携がある業者は、万が一の事態が発生してもスムーズに解決できる可能性が高まります。
たとえば、通常の自殺物件の買い取りでは、売主の契約不適合者は免除されます。しかし、一部の業者は売主に責任を負わせる契約になっていることもあるため、気づかずに契約してしまうと、後にトラブルに発展することも考えられます。
また、物件の売却を考える所有者のなかには、権利関係などで簡単に売却できない方もいるでしょう。共有名義の場合、手続きが複雑になるため、士業と連携のない業者なら断ることもあります。また、手続きが複雑なため買取額を下げることもあるかもしれません。
弁護士や司法書士などと連携体制のある業者であれば、法的なアドバイスが的確にしてもらえるため安心です。業者を選ぶ際は士業と連携があるかも確認しましょう。
複数業者に査定を依頼する
複数の業者に査定を依頼することも重要です。自殺物件の買取金額は業者によって異なるため、複数の業者に査定してもらうことで、実際の相場を確認できます。
他社の査定額がわかることで、業者へ金額交渉しやすくなります。ほかの業者よりも高値をつけてくれる数社に絞りましょう。少なくとも3社以上の査定を依頼することがおすすめです。
自殺物件の買い取りならINTERIQをご検討ください。自殺物件や他殺物件など、一度買取を断られた事故物件でも買い取りを行っています。お見積もりやご相談も無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
自殺物件における買取相場は、通常の物件と比較すると大幅に下がる可能性があります。人が亡くなったという状況は同じであっても、孤独死や自然死は10〜20％程度、他殺になると50％程度価格が下がります。
自殺物件を売却するには、一般物件と同じように不動産会社に仲介してもらう方法だけではありません。解体して更地にして土地として売り出す方法や、事故物件専門の買取業者に買い取ってもらう方法があります。
買取業者は手間がかからず高額で買い取ってもらえる可能性が高いため、自殺物件の売却にはおすすめの方法です。買取業者を選ぶ際は、実績が豊富で口コミの評判もよく、各種士業と連携していると安心です。
売却方法によっては売主の手間や負担する費用が異なり、買取価格も変動するため、どの方法が自分にとってメリットになるかを考えましょう。
自殺物件の売却を考えているならINTERIQにお任せください。INTERIQでは東京を中心に関東1都3県のさまざまな物件の買い取りを行っております。物件買取の知識を持ったスタッフが、所有している物件や土地のさまざまなご相談に親身になって対応いたします。
ご相談いただければ臨機応変に対応いたします。無料のお見積もりも承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
