実家を相続したものの、ゴミ屋敷状態でとても住める状況ではないといったケースは、珍しくありません。しかし「何から手をつけたらよいかわからない」と放置すると、資産価値の低下や近隣からの苦情など、さまざまなリスクを招くおそれがあります。
この記事では、ゴミ屋敷を放置することで生じるリスクや、売却に向けた5つの具体的な方法を紹介します。ゴミ屋敷を売却可能な状態にするための費用や、税金に関する情報も解説するため、ゴミ屋敷の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
ゴミ屋敷を売却せず所有し続けることのリスク
ゴミ屋敷となった家を片付け、売却に向けて準備を進めるには、膨大な手間と時間がかかります。そのため「何とかしなければ」と思いながらも「面倒だ」と感じてしまい、放置してしまうケースもあるでしょう。
しかし、ゴミ屋敷をそのままにしてしまうと、以下のようなリスクが高まります。
●資産価値が低下
●治安の悪化
●近隣とのトラブル
●行政代執行の可能性
●特定空き家への指定
これらの問題は、所有者にとって経済的な負担だけでなく、精神的にも大きなストレスとなります。ゴミ屋敷は放置せず、早期に適切な対応を取ることが重要です。
こちらの記事では、訳あり物件の売却方法について解説しています。売却する際のコツや業者の選び方も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
ゴミ屋敷の売却の仕方5つのパターン
ゴミ屋敷を売却する場合、主に5つのパターンがあります。それぞれにメリットとデメリットがあり、自身の状況に合った最適な方法を選びましょう。
ゴミが残っている状態で売却する
最も手間をかけずに済む方法として、ゴミをそのままにして専門業者に売却する方法があります。自力で大量のゴミを処分するには時間や費用がかかるため、遠方に住んでいる方や急いで売却を希望する方に適しています。
ただし、ゴミ処理費用が差し引かれるため、市場価格より大幅に安くなる可能性がある点には注意が必要です。
ゴミを自分で処分してから売却する
ゴミ屋敷を売却する方法のひとつに、事前に自分でゴミを処分してから売却する方法があります。この方法では、ゴミ処理費用が差し引かれることはありません。ただし、ゴミの量が多い場合、大きな時間と労力がかかる点がデメリットです。
自力での片付けが難しい場合は、専門業者に依頼するのがおすすめです。その際は、清掃費用が発生することを考慮する必要があります。
リフォームまでしてから売却する
ゴミを処分した後、リフォームを行ってから売却するケースもあります。リフォームにより物件の印象が向上し、買い手が見つかりやすくなります。ただし、リフォームには高額な費用がかかることに注意が必要です。
更地にしてから売却する
ゴミ屋敷を解体し、更地にすることは、一般的な売却方法のひとつです。更地にすることで土地の利用可能性が広がり、より多くの購入希望者が見つかりやすくなります。
ただし、建物の解体には高額な費用がかかることを考慮する必要があります。また、更地にすることで、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減措置がなくなり、税率が最大6倍に上がる可能性があります。
買い手がすぐに見つからない場合は、その間の税負担が重くなる点に注意が必要です。
古家付き土地として売却する
古家が残ったままで土地を売却する方法も選択肢のひとつです。更地にする必要がないため、固定資産税の軽減措置を維持できます。ただし、解体費用や整地の手間を買い手が負担するため、売却価格は相場より下がる傾向があります。
高値での売却は難しいですが、手間を最小限に抑えて早期に売却したい場合には有効な選択肢といえるでしょう。
ゴミ屋敷を売却できる状態にするための費用
ゴミ屋敷を売却する方法にはいくつかの選択肢があり、それぞれの手段によって必要となる費用は異なります。ここでは、ゴミ屋敷を売却できる状態にするための費用の内訳と目安を解説します。
ゴミ処分の費用
ゴミの量や種類が多く、自力で処理するのが難しい場合は、専門業者に依頼する必要があります。たとえば、粗大ごみの処理を自治体・メーカーに依頼する場合、大まかな処理費用は以下のとおりです。
| 種類 | 費用 |
|---|---|
| 粗大ゴミ（自治体） | ・ベッド（マットを除く）：約1200～2000円 ・ソファー：約800〜2000円 ・箱物家具（タンスや棚類）：約300〜2800円 ・テーブル（机・デスクは別品目扱い）：約800〜1200円 ・カーペット：約300〜1200円 |
| リサイクル家電（メーカー） | 約3,500～7,500円（収集運搬費用込み） |
これらはあくまで参考価格であり、実際の費用は地方自治体やメーカーによって異なります。処分を依頼する際は、各自治体の公式サイトを確認するか、直接問い合わせて、正確な料金や手続き方法を確認しておくことをおすすめします。
ハウスクリーニングの費用
ゴミを処分した後でも、室内が不衛生な状態のままで残ることがあります。そのような場合、ハウスクリーニングを行い、室内を清潔に整える必要があります。ハウスクリーニングの費用は、主に以下の3つの要素によって決まります。
●汚れの程度
●家の広さ
●作業環境（機材の搬入しやすさ）
ハウスクリーニングする場合、間取りによって相場が変わります。
●1R・1K：約15,000～25,000円
●1DK・2K：約28,000～32,000円
●1LDK・2DK：約40,000～45,000円
●2LDK・3DK：約50,000～53,000円
●3LDK・4DK：約60,000～65,000円
●4LDK・5DK以上：約65,000円～
とくにゴミ屋敷の場合は、標準的な清掃以上の手間と時間がかかるため、費用が高くなる傾向があります。そのため、複数の業者に見積もりを依頼し、内容を確認したうえで依頼することをおすすめします。
リフォームの費用
ハウスクリーニングだけでは対応しきれない老朽化がある場合は、リフォームが必要になることもあります。費用は施工箇所によって異なり、以下は一般的な目安です。
●屋根・外壁：約80〜150万円
●壁紙：約4〜15万円
●床（6畳）：約7〜30万円
●キッチン：約20〜150万円
●浴室：約3〜250万円
●トイレ：約3〜100万円
予算を把握するためにも、事前に複数の業者から見積もりを取り、条件に合うか確認しておきましょう。
建物解体の費用
リフォームでは改善できない場合、建物を解体して更地にする選択肢もあります。解体にかかる費用の一覧は、以下のとおりです。
●木造：3〜5万円（1坪あたり）
●鉄骨造：5〜7万円（1坪あたり）
●鉄筋・コンクリート造：6〜8万円（1坪あたり）
解体にかかる費用は、建物の構造によって異なります。構造以外にも、立地条件や建物の老朽化、残された荷物の量などによっても費用は変動します。
ゴミ屋敷を売却する際の流れ
ここでは、ゴミ屋敷を売却する際の基本的な流れをステップごとに解説します。
1：不動産買取業者や不動産仲介業者に相談する
まずは、不動産買取業者や不動産仲介業者に相談しましょう。自己判断でリフォームや建物の解体を進めてしまうと、かえって費用がかさみ、売却が難しくなるおそれがあります。経験豊富な専門家の意見を聞きながら、今後の売却の方針を決めましょう。
2：必要に応じてゴミを処分し清掃やリフォーム・解体を行う
売却方針が決まったら、必要に応じてゴミの処分を行い、その後、清掃やリフォーム、または建物の解体を進めます。ゴミを自力で処理できれば費用を抑えられますが、量が多かったり手に負えない場合は、専門業者に依頼することをおすすめします。
処分後に汚れが残っている場合は、清掃やリフォームで対応します。それでも改善が難しい場合は、解体を検討するのがよいでしょう。
3：複数社に査定を依頼する
ゴミ屋敷を適正な価格で売却したい場合は、複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。依頼先は、ゴミ屋敷や事故物件などの「訳あり物件」の取り扱い実績が豊富な業者、または専門に扱う買取業者を選ぶと安心です。
4：条件がまとまったら売買契約を結ぶ
売却条件に合意が得られたら、売買契約を締結します。一般的な仲介で売却する場合は、物件に関する瑕疵（欠陥や問題点）をすべて買主に説明する義務があります。瑕疵の通達を怠ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。
これらのリスクを避けたい場合は、契約不適合責任が免除される買取業者への売却を検討するのもひとつの方法です。
5：引き渡しと決済をする
売買契約が成立した後、物件の引き渡しと代金の決済を行います。決済が完了すると、所有権の移転が行われ、鍵を渡すことで引き渡しも終了します。引き渡しは、契約書で定めた条件にしたがって進めることが大切です。
ゴミ屋敷を売却するときにかかる税金
ここでは、ゴミ屋敷を売却する際にかかる主な税金について解説します。
登記費用
登記費用とは、所有者変更する際にかかる費用です。登記手続きは専門的な知識が求められるため、通常は司法書士に依頼します。
司法書士への報酬として支払われる登記費用は、登記の内容や不動産の状況によって異なりますが、1〜5万円程度が相場です。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの文書を作成する際に課される税金です。印紙税の金額は物件価格によって異なりますが、1,000〜10,000円程度です。
具体的な金額は、国税庁の公式サイトに掲載されている「印紙税額の一覧表」を参照することをおすすめします。
出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm）
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産の売却で得た利益に対して課される税金です。課税対象となる金額は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却金額 -（取得費 + 譲渡費用）
税率は、所有期間に応じて以下のように異なります。
●5年以下の短期所有：39.63％
●5年以上の長期所有：20.315％
なお、譲渡所得税にはさまざまな特例があり、条件を満たせば大幅な減税が可能です。
出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）
まとめ
ゴミ屋敷を放置すると、治安の悪化や資産価値の低下など、さまざまな問題を引き起こす可能性があります。ゴミ屋敷を売却する方法は複数あり、それぞれにかかる費用や手続き、税金の負担が異なります。
売却を検討する場合、早期に適切な対応をすることが重要です。自身での対応が難しい場合は、専門業者に相談することで、スムーズに売却を進められます。
INTERIQでは、ゴミ屋敷はもちろん、老朽化した物件や欠陥住宅などの買取を専門に行っています。最短即日での買い取りが可能で、買い取りを断られた物件でもそのまま売却できます。
また、初めて売却を行う方でも安心していただけるよう、物件買取の知識をもつ専門スタッフがお客さまに親身に寄り添って対応いたします。ゴミ屋敷の売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
INTERIQでは、お客様の状況や物件の特性を丁寧に把握し、最適なご提案をいたします。お見積もり・ご相談は無償で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
