不動産取引や売買契約でよく耳にする「瑕疵担保責任」は、契約後に見つかった欠陥に関する売主の責任を定めた制度です。2020年4月1日の民法改正により「契約不適合責任」に変わり、仕組みや影響に対する理解が追いつかないケースも少なくありません。
本記事では、瑕疵担保責任の概要を新制度との違いや改正のポイントを踏まえて詳しく解説します。
瑕疵担保責任とは？基本的な意味と役割
不動産売買契約では、引き渡し後に建物の不具合が見つかるケースも少なくありません。そうした「見えない欠陥」に対応するために設けられた制度が「瑕疵担保責任」です。
ここでは、瑕疵の意味や瑕疵担保責任が果たしていた役割について、基礎からわかりやすく解説します。
「瑕疵」とは
「瑕疵（かし）」とは、建物や土地などの不動産にある「欠陥」や「不具合」のことです。法律では、代理行為や占有、意思表示、契約の目的物などについて問題があることを指します。
瑕疵は、見た目のキズだけでなく、目に見えないような欠陥や心理的な問題も含まれます。たとえば、雨漏り、配管の不良、シロアリ被害、地盤沈下などが該当します。不動産の売買では、こうした瑕疵がトラブルの原因になることがあるため、事前にしっかり確認しておくことが重要です。
「瑕疵担保責任」とは
瑕疵担保責任とは、売買や請負契約において、引き渡された物件に「隠れた瑕疵」があった場合に売主や請負人が責任を負うことを指します。つまり、物件に不具合や見落とされた欠陥があると、買主は契約の解除や損害賠償、修補などを求めることが認められています。
従来、不動産売買において売主が負う義務は「物件を引き渡すこと」にとどまり「欠陥のない状態で引き渡す」ことまでは求められていませんでした。そこで、買主を保護するために「瑕疵担保責任」が民法で明文化され、売主の一定の責任が明確に定められるようになりました。
ただし、2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。これにより「隠れた瑕疵」に限らず、契約内容と異なる点があれば広く責任を問えるようになり、買主の保護がさらに強化されています。
瑕疵担保責任の対象となる「瑕疵」とは？
瑕疵は大きく分けて「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」の4種類に分類されます。
心理的瑕疵：過去に事件や事故があったなど、住む人の精神的な抵抗感を招く事象（例：自殺や孤独死があった物件）
物理的瑕疵：建物の構造上の不具合（例：雨漏り、傾き、耐震性不足）
法律的瑕疵：建築基準法などに違反しているケース（例：違法建築、接道義務を満たしていない土地）
環境的瑕疵：周辺環境に問題がある場合（例：騒音、悪臭、近隣の工場からの影響）
ここでは、瑕疵担保責任の対象となる4つの代表的な瑕疵の種類を解説します。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、居住者が嫌悪感を抱いたり、心理的に問題が生じたりする可能性のあることを指します。
具体的には、物件内での殺人、自殺、孤独死など人の死に関わる出来事が挙げられます。心理的瑕疵を含む物件は「事故物件」として扱われますが、心理的影響は目に見えないため、客観的に判断するのが難しく、明確な基準はありません。
なお、自然死や病死は通常、心理的瑕疵に該当しません。ただし、発見が遅れた結果、特殊清掃が必要となる場合は、事故物件として扱われる可能性があります。
また、近隣やマンション内に反社会的勢力の施設がある場合、その物件も「心理的瑕疵物件」とみなされることがあります。
こちらの記事では、事故物件の売却方法について解説しています。売却相場や売却するコツも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物や土地そのものにある構造的・機能的な欠陥です。視覚的に確認できるケースも多く、建物の雨漏りや床の傾き、シロアリによる腐食、外壁のひび割れなどが挙げられます。また、地盤沈下や土壌汚染、地下に危険物が埋まっているケースなどは、土地における物理的瑕疵のひとつです。
これらの瑕疵は、建物の安全性や居住性を著しく損なう可能性があります。発覚後には、多大な費用をかけた修繕や改修が必要になる事例も少なくありません。ただし、建物が古くなり、その経年劣化が明らかな場合は、物理的瑕疵物件とは見なされないこともあります。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件や土地自体の欠陥ではなく、周辺の環境要因によって買主にとって不利益となる状態を指します。具体的には「幹線道路や線路が近くにあり騒音や振動が発生する」「近隣から悪臭が漂う」「建物の影で日照が遮られる」「眺望が損なわれる」などが一例です。
また、近くに嫌悪施設（ごみ処理場、風俗店、火葬場など）がある場合も環境的瑕疵とみなされるケースもあります。心理的瑕疵と類似していますが、環境的瑕疵はあくまでも周辺の物理的・社会的環境に起因する点が特徴であり、物件そのものの問題ではありません。
不動産売買では、売主が買主に対して物件に関わるさまざまな状況を適切に伝える義務があります。環境的瑕疵は、物理的・心理的瑕疵などと比べると判断が難しいため、丁寧な調査が不可欠です。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、法律や条例などの規制によって、不動産の利用や建て替え、収益化が制限される状態を指します。物件が建築基準法や消防法、都市計画法などに従っていない場合に生じます。
たとえば、消火器や火災報知器などの設置が義務付けられているにもかかわらず、設置を怠っているケースなどです。また、建ぺい率や容積率の規制を守っていない、建物が接道義務を満たさないなども該当します。
こうした法的制約は物件の再利用や改修を困難にし、場合によっては不可能にすることさえあります。そのため、法的瑕疵が認められる場合は告知義務があり、怠ると法的責任を問われる可能性があるため、注意しなければなりません。
改正民法による変更点
2020年4月の民法改正により、不動産取引における「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと大きく見直されました。新制度では、対象範囲や買主の権利、責任の条件などにさまざまな変更が加えられています。
ここでは、旧制度との違いや押さえておくべきポイントをわかりやすく解説します。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
瑕疵担保責任は、1898年に施行された旧民法から不動産取引に適用されてきた制度です。しかし、民法はおよそ120年間、抜本的な見直しが行われてこなかったため、実務とのズレや曖昧な運用が課題となっていました。
2020年4月に改正された民法は、現代の社会情勢や人々の生活環境の変化を踏まえてまとめられたものです。これにより、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へと変更され、契約内容に適合しているかどうかを基準とした、より明確で実務に即したルールが導入されています。
対象の変更
契約不適合責任への改正により、大きく変わった点のひとつが「責任の対象」です。従来の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」があることが前提であり、買主が通常の注意を払っても発見できなかった欠陥でなければ、売主は責任を負いませんでした。
一方、契約不適合責任では、瑕疵が隠れているかどうかに関係なく、契約の内容と一致していない欠陥や制限があれば責任が発生する点が特徴です。対象は物件の種類・品質・数量など契約全体に及び、売主は契約内容に適合していない限り、責任を問われる可能性があります。
新制度では「契約内容に適合しているかどうか」が判断基準となるため、客観的な合意内容の把握が一層重要となりました。また、責任を判断する際には「契約時の合意内容」が基準となるため、トラブルを回避するには契約書の内容を明確に記載することが大切です。
買主の権利
契約不適合責任では、買主が選択できる対応手段が以前よりも広がりました。かつての瑕疵担保責任では「契約の解除」または「損害賠償」のいずれかに限られていましたが、改正後は「修補の請求」や「代金の減額請求」なども制度上明確に位置づけられています。
追完請求とは、補修・交換などを行って契約に適合する状態に是正するよう売主に求めることです。また、代金減額請求は、引き渡された目的物に不適合があった場合に、契約内容に照らして適正な価格との差額分の減額を求める権利を指します。
こうした柔軟な対応が実現したことで、買主は取引の継続を前提とした是正手段を取りやすくなりました。取引関係を断つ前に修復を求められる点で、実務上のメリットも大きいといえます。
根拠の提示不要に
従来の瑕疵担保責任では、損害額の算定根拠まで提示しなければならず、買主にとって負担が大きい側面がありました。しかし、契約不適合責任のもとでは、買主が売主に対して契約不適合を通知する際、損害賠償額の詳細な根拠を示す必要はありません。
民法改正後は、買主が不適合の内容を把握できる程度に、その種類や範囲を売主に通知すれば問題ないとされており、通知手続きのハードルが下がりました。これにより、買主は速やかに権利を主張しやすくなり、実務上の利便性が大きく向上した点が特徴です。
ただし、不適合の通知は「どのような不適合があるのか」を相手に伝わるよう明確に伝えなければなりません。
損害賠償請求には売主の帰責事由が必要
契約不適合責任のもとで損害賠償請求を行うには、売主の帰責事由（責任を負うべき根拠）を示す必要があります。従来の瑕疵担保責任では、売主に故意や過失がなくても責任を負う必要がありました。
しかし、改正後は、売主に何らかの落ち度がなければ、損害賠償義務は発生しません。
たとえば、売主の確認不足や説明義務違反によって、契約内容と異なる物件を引き渡した場合は、損害賠償の対象です。一方で、売主の帰責事由が明確でない場合は、損害賠償請求ができません。
このように、契約不適合責任では「契約に適合しない」という事実だけでなく「売主に責任があるかどうか」が重要な判断要素となります。
権利行使の期間
従来の瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を把握した時点から1年以内に権利を行使する必要がありました。一方、契約不適合責任では、1年以内に売主に通知をすれば、権利が保全される仕組みに変更されています。
そのため、通知をした状態であれば、実際の請求は1年を超えても認められる可能性があります。なお、目的物の数量や権利に関する契約不適合については、民法上、期間の制限なく権利行使が可能です。
このような見直しは、取引の実情や手続き上の現実を踏まえて設計されたものであり、買主の保護と公平性の確保が図られています。通知と請求のタイミングを分けられるようになり、実務上の柔軟性が向上した点は、買主にとっての大きなメリットといえるでしょう。
ただし、通知がなければ権利を失うため、不適合を発見した時点で速やかに内容を特定し、明確に知らせなければなりません。
損害賠償の請求範囲の拡大
契約不適合責任への改正により、損害賠償の対象範囲が拡大された点も大きな特徴です。従来の瑕疵担保責任では、賠償の対象は「信頼利益」に限定されており、買主が契約を信じて行動した結果生じた損害（調査費用や仮住まい費用など）に限られていました。
しかし、契約不適合責任のもとでは、これに加えて「履行利益」も請求の対象とされています。履行利益とは、契約が適切に履行されていれば得られたであろう利益を指し、想定していた賃貸収入や転売益の損失分なども含まれます。
その結果、買主はより実質的な損害についても補填を求めることが可能となり、経済的保護の範囲が広がりました。こうした改正は、不動産取引における当事者間のリスク分担を見直す動きの一環ともいえ、買主の経済的保護を強化する狙いがあります。
契約不適合責任で買主は何を請求できる？
以前の民法では、売買契約における買主の救済手段は「損害賠償請求」や「契約の解除」に限られていました。しかし、法改正により「追完の要求」や「代金の一部返還」も選択肢として明文化され、より柔軟な対応が可能になっています。
以下では、契約内容と異なる状態が発覚した際に、買主がとれる4つの対応策について、それぞれの特徴と利用条件を詳しく解説します。
損害賠償請求
契約不適合責任に基づく損害賠償請求は、引き渡された目的物が契約内容と異なり、それによって買主に損害が生じた際に行える請求手段です。たとえば、重大な欠陥により予定していた使用や転売ができなかった場合、その損害を金銭で補填するよう売主に要求できます。
ただし、損害賠償を請求するためには、売主に一定の帰責事由（故意や過失など）があることが条件です。加えて、不適合の内容と損害との因果関係も求められます。
また、賠償の対象となる損害には、物件の修繕費用や営業機会の損失などが含まれるケースもあります。契約不適合責任の導入により、買主は現実に被った損害に対して、より柔軟かつ実態に即した救済を受けやすくなった点が大きな特徴です。
契約解除
契約解除は、引き渡された目的物と契約内容との間に重大な差異があった場合に、買主が売主との契約を一方的に終了させる手段です。たとえば、不具合の内容が深刻で、補修や代替ができないケースなどが該当します。
契約解除を行うには、買主が不適合を知った時点で速やかに通知しなければなりません。一定期間内に手続きを進めなければ、権利を失う可能性があります。
売主の帰責事由までは要件とされていないものの、解除の妥当性は具体的な事情を総合的に見て判断されるのが原則です。したがって、客観的に見て契約の目的が達成できないほどに不適合が影響していると認められることが、解除の前提条件となります。
ただし、契約解除は最終手段であり、はじめに追完請求や代金減額請求などの救済手段を検討するケースが一般的です。
追完請求
追完請求とは、引き渡された目的物が契約内容と適合していない場合に、買主が売主に対して修理や交換などを求め、契約通りの状態に「履行を完了」させるよう請求する権利です。たとえば、設備の一部が欠品していたり、建物に明らかな不具合があったりする場合に、売主へ補修・補填を求めることが該当します。
追完請求は、契約不適合責任のなかでも優先的な対応手段です。まずは、追完請求を通じて契約の履行を促すケースが原則とされています。売主が正当な理由なく追完に応じない場合は、契約解除や損害賠償請求などの救済手段に移行することが可能です。
なお、請求にあたっては、不適合を認識した時点から1年以内に売主へ通知する必要があり、遅れると権利を失う可能性があります。
代金減額請求
引き渡された目的物に不適合があり、追完によっても契約通りの状態に是正できなかった場合に、買主が売主に対して実際の価値に見合う金額への修正を求める措置が代金減額請求です。たとえば、一部設備の欠陥が補修されず残ったまま引き渡されたケースなどが該当します。
一般的には、追完請求が不能または売主が正当な理由なく対応しない場合に行使されることが多く、契約関係を維持しつつ損失を調整する手段として有効です。買主は、契約内容に照らして適正とされる価格との差額について減額を要求できます。
また、損害賠償や契約の解除と異なり、売主側の過失や責任の有無にかかわらず行使できる点も特徴です。ただし、請求するには、買主が契約不適合を把握してから1年以内にその旨を通知する必要があります。
契約不適合責任の「免責特約」について
契約不適合責任は、買主を保護するための制度ですが、売主と買主の合意により「免責特約」を設定できます。ここでは、免責特約の基本と留意点について解説します。
売主にメリットがある
免責特約とは、売主が売買後に契約不適合責任を負わないよう、責任の一部またはすべてを免除する条項です。契約書に明記すれば、引き渡し後に修繕対応や損害賠償を求められるリスクを大幅に抑えられます。そのため、とくに中古住宅や個人間の売買では重視される傾向があります。
売却後のトラブル対応や追加費用の発生を回避できる点は、売主にとって大きなメリットといえるでしょう。ただし、免責の範囲が過剰になると買主側に不利に働き、トラブルの原因になる可能性があります。トラブルを防ぐためにも、免責内容は適切に整理し、契約書に明確に記載しておくことが大切です。
売主と買主双方の同意があれば有効
契約不適合責任に関する免責特約は、売主と買主の双方が合意している場合に限り効力を発揮します。一方的に売主が責任を免れるような内容であっても、買主が同意していれば法的には有効です。
契約書に明記された内容は、契約締結後に無効にすることは難しくなります。そのため、買主としては、契約前に免責条項の有無や内容の丁寧な確認が必要です。十分に理解しないまま契約を締結してしまうと、引渡し後に不具合が見つかっても責任を問えない場合があります。
売主の任意で免責特約を決められる
免責特約は、売主が任意で設定できる条項です。とくに個人が不動産を売却する場合、引き渡し後のトラブル対応や責任負担を避けるために、免責特約を設けるケースが多く見られます。
ただし、免責特約は一方的に成立するものではありません。売主が提示した内容に買主が納得し、契約書に盛り込まれて初めて有効となります。免責の内容が明記されている場合、原則として契約後に無効を主張することは困難です。
売主としては、責任を免除する範囲を明確にした上で、契約前に買主に対して丁寧に説明する必要があります。信頼関係を構築するためにも大切なプロセスです。
無効になるケースがある
売主と買主双方の同意がある免責特約は、原則として有効ですが、すべてのケースで効力が認められるわけではありません。民法上、特定の条件に該当する事例は無効とされる可能性があります。
たとえば、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）である場合、買主の利益を著しく害する免責特約は無効となるケースが一般的です。また、売主が物件の契約不適合を知りながら、その事実を買主に告げなかった場合も、免責条項の効力は否定されます。
そのほか、売主の故意や重大な過失によって不適合が発生した場合も、免責特約の適用は認められません。このように、免責条項は売主にとって有利な制度である一方、買主の保護を損なう内容であれば無効となる場合があるため、契約時には慎重な検討と明確な説明が求められます。
新築住宅における瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間
新築住宅は、2000年に制定された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」によって瑕疵担保責任（契約不適合責任）の履行が義務付けられました。具体的には、売主や施工業者は、引渡しから10年間一定の責任を負うことが定められています。
責任の対象となるのは、住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。基礎や基礎ぐい、土台、床版、柱、梁、耐力壁、小屋組、屋根、外壁、開口部（窓やドア）のほか、屋内にある排水管なども該当します。これらの箇所に欠陥があった場合、売主や施工業者は無償で補修をしなければなりません。
なお、品確法に基づく10年間の瑕疵担保責任は強行規定であり、特約を制定しても免除されない義務です。また、売主や施工業者が倒産した場合でも、住宅瑕疵担保履行法により、住宅瑕疵担保責任保険への加入や保証金の供託が定められており、買主は補修費用を請求できます。
さらに、契約によっては、基本構造部分以外の部位についても、最長20年まで保証期間の延長が可能です。ただし、経年劣化や自然災害による損傷、居住者の使用方法が適切でなかった場合などは、瑕疵担保責任の対象外となる可能性があります。
このように、新築住宅における瑕疵担保責任は、買主の権利を守り、住宅の品質と安全性を確保するための重要な制度です。
中古住宅における瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間
中古住宅における瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間は、新築とは異なります。売主の属性や契約内容によって変わるため、事前の確認が不可欠です。
不動産業者の場合
中古住宅の売主が不動産業者（宅地建物取引業者）の場合、売主は宅地建物取引業法によって引渡しから最低2年以上の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うことが義務付けられています。これは、買主が一般消費者の場合に適用される制度です。契約不適合責任の免除や期間の短縮を目的とした特約は、原則として無効となります。
ただし、契約不適合責任の内容や範囲については、契約時に制定可能です。たとえば、責任の対象を構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分に限定するケースが多くみられます。
また、買主に対して物件の状態や瑕疵の有無について詳細な説明義務が課せられており、重要事項説明書や契約書において、物件の現状や過去の修繕履歴などを明記しなければなりません。さらに、住宅瑕疵担保責任保険への加入や保険金の供託が義務付けられているため、万が一売主が倒産した場合も、買主は補修費用の請求が可能です。
このように、不動産会社が売主となる中古住宅の売買では、法律に基づく厳格な規定によって買主の権利が保護されています。契約時には、契約不適合責任の内容や期間、対象範囲について十分に確認し、納得の上で契約を締結することが重要です。
個人の場合
中古住宅の売主が個人である場合、民法上、売主と買主が合意すれば、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の範囲や期間を自由に定めることが可能です。一般的には、引渡し後2〜3か月の期間内に責任を負うケースが多くみられます。
また、契約不適合責任を完全に免除する特約も可能ですが、売主が不適合を知りながら告げなかった場合や、故意または重大な過失がある場合は無効です。売主側は、物件状況報告書や重要事項説明書を通じて、物件の状態や過去の修繕履歴などを正確に開示しなければなりません。
さらに、既存住宅売買瑕疵保険への加入によって、万が一不具合が発生した際も保険金で対応できるため、売主・買主双方にとって安心材料となります。一般的に、保証対象は構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分で、保険期間は1〜5年程度です。
このように、個人間の中古住宅売買では、契約不適合責任の取り扱いに関して柔軟な対応が可能ですが、双方の合意と適切な情報開示が求められます。契約前には、責任の範囲や期間について十分に協議し、明確な契約書の作成が必要です。
瑕疵トラブルを防ぐには？
瑕疵によるトラブルは、契約後に発覚すると大きな損失や対立を招く可能性があります。売主・買主の双方にとって安心できる取引を実現するためには、事前の備えと明確な取り決めが欠かせません。
ここでは、瑕疵トラブルを未然に防ぐための具体的な対策を紹介します。
契約書を明確にする
瑕疵トラブルを防ぐには、契約書の内容を明確にする必要があります。不動産売買契約書では、物件の状態や契約不適合責任の範囲、免責特約の有無など、取引に関する詳細な条件を正確に記載しなければなりません。
とくに、中古住宅の場合は、経年劣化や過去の修繕履歴なども踏まえて、具体的な現状の明記が求められます。
不明確な表現や曖昧な記載があると、売買後に「聞いていなかった」「説明がなかった」といったトラブルに発展しかねません。取引の公平性を保つためにも、文言の精度や相互確認が不可欠です。契約前には、重要事項説明書や付帯資料と照らし合わせながら、内容の整合性をチェックしましょう。
住宅診断（インスペクション）を行う
住宅診断（インスペクション）とは、専門の建築士に代表される第三者が物件の劣化状況や欠陥の有無を客観的に確認する調査です。売主が事前にインスペクションを実施することで、物件の状態を正確に把握でき、瑕疵の有無を明確にしたうえで売却活動を進められます。
買主にとっても、購入前に住宅の現況を把握できるため、安心材料となる点がメリットです。書面で診断結果が提示されれば、売買後のトラブル防止にもつながり、契約不適合責任の判断において重要な参考資料となります。
経年劣化や見えない部分の不具合が懸念されやすい中古住宅の売買では、事前のインスペクションが欠かせません。双方にとって透明性の高い取引を行い、信頼性を高めるためにも、専門機関による診断を検討しましょう。
瑕疵保険に加入する
瑕疵保険とは、住宅の引渡し後に契約不適合が見つかった場合に備えて、補修費用などを保険でカバーする制度です。売主が加入しておくと、万が一の不具合が発生しても保険金による対応が可能となり、買主にとっても安心できるポイントとなります。
とくに中古住宅の売買では、見えにくい部分の劣化や不具合が原因でトラブルに発展するケースも少なくありません。あらかじめ瑕疵保険に加入しておくことは大きなリスクヘッジになります。
保険の対象は、おもに構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分です。売主にとっては、買主からの信頼を得やすくなり、スムーズな売却につながる可能性もあります。住宅診断とあわせて活用すると、より高い安心感を提供できるでしょう。
瑕疵保険の種類
瑕疵保険には、新築住宅と中古住宅のそれぞれに対応した複数の種類があります。保険の内容や加入対象は制度ごとに異なるため、住宅の状態や取引形態に応じて適切な保険を選ぶことが大切です。
ここでは、代表的な保険の種類と特徴を紹介します。
住宅瑕疵担保責任保険
住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅の売主や建設業者が負う瑕疵担保責任（契約不適合責任）に備えるための保険制度です。とくに、住宅の基本構造部分に欠陥が見つかった場合に、補修費用などを保険でカバーできる仕組みとして設けられています。
「1号保険」と「2号保険」の2種類があり、それぞれ保険の加入対象者や補償内容が異なるため、事前に確認しておきましょう。
住宅瑕疵担保責任保険（1号保険）
住宅瑕疵担保責任保険（1号保険）は、新築住宅の売主や建設業者が加入する保険で、引渡し後に基本構造部分に契約不適合（瑕疵）が見つかった場合に備えて設けられています。
2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、新築住宅の供給者には引渡しから10年間、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられました。1号保険は、その責任を果たすための資力を確保する手段として活用されます。
この保険により、万が一、売主や業者が倒産しても、買主は保険金を通じて補修費用の請求が可能です。対象となるのは、住宅の構造耐力上主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分で、保険期間中に発見された不適合に対し補償が行われます。買主にとっては安心感を得るうえで欠かせない制度といえるでしょう。
さらに、売主側にとってもリスク管理の一環として役立つ制度であり、トラブル発生時の対応が迅速かつ円滑になるメリットがあります。
住宅瑕疵担保責任任意保険（2号保険）
宅瑕疵担保責任任意保険（2号保険）は、法律上の資力確保義務の対象ではない事業者が任意で加入できる保険です。たとえば、建売業者ではない工務店や一定の条件を満たす小規模事業者などが該当します。
1号保険とは異なり、法的な義務はないものの、買主に対する信頼性や安心感を高める手段として有効です。補償内容は基本的に1号保険と同様で、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分の契約不適合に対して保険金が支払われます。
また、2号保険では保険期間や補償範囲を柔軟に設定できる場合があり、事業者の販売方針や顧客ニーズに応じて選択できる点も特徴です。2号保険に加入していることを広告や契約資料で明示できれば、購入者からの信頼獲得にもつながります。
任意加入であっても、住宅の品質保証やリスク軽減の観点から、導入する価値の高い制度といえるでしょう。
既存住宅売買瑕疵保険
既存住宅の売買やリフォーム、大規模修繕においても、瑕疵トラブルに備えるための既存住宅売買瑕疵保険があります。新築とは異なり、中古物件は経年劣化や気づきにくい箇所の不具合が懸念されるため、買主・売主双方の安心を支えるサポートが欠かせません。
ここでは、既存住宅売買に関連する4種類の瑕疵保険について、それぞれの特徴や補償内容を解説します。
既存住宅売買瑕疵保険
既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の購入後に発見される可能性のある構造上の欠陥や雨漏りなどの瑕疵に対して、補修費用を保険でカバーする制度です。保険の種類には、売主が宅建業者である場合の「宅建業者販売タイプ」と、個人間での売買に対応する「個人間売買タイプ」の2種類があります。
宅建業者販売タイプは、事業者が売主となるため、住宅の品質や説明責任への信頼性が重視され、保険加入が比較的スムーズです。一方、「個人間売買タイプ」では、仲介業者や検査事業者による事前検査を経たうえで保険に加入する必要があり、事前の準備が求められます。
いずれも、物件購入後のトラブル軽減に役立つ制度です。買主に安心を与えられるだけでなく、売主にとっても物件の信頼性を高め、スムーズな売却につながる可能性があります。
保険期間や補償内容は保険会社によって異なるため、取引の目的や物件の状況に応じて、最適なプランを選ぶことが大切です。
リフォーム瑕疵保険
リフォーム瑕疵保険は、リフォーム工事の請負契約に基づく施工において、完成後に瑕疵（契約不適合）が発見された場合に、補修費用を補償する制度です。とくに、目視しにくい構造部分や配管、断熱材などの工事に関して、一定の安全性と信頼を確保する目的で導入されています。
リフォーム業者が住宅瑕疵担保責任を果たすために任意で加入するものであり、第三者機関による現場検査を経て保険が適用される点が特徴です。対象となるのは、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入防止に関わる部分など、建物の安全性・耐久性に関わる箇所が該当します。
万が一、工事後に不具合が生じたとしても、保険で補修費用のカバーが可能です。施主にとってはリフォーム後の安心感につながるとともに、信頼性の高い業者選びの指標にもなります。
大規模修繕工事瑕疵保険
大規模修繕工事瑕疵保険は、おもに分譲マンションなどの共同住宅における大規模修繕工事を対象とした保険制度です。施工後に、構造耐力上の主要な部分や雨水の侵入を防止する部分などに瑕疵（契約不適合）が発見された場合、補修費用が保険でカバーされます。
保険の加入者は施工業者ですが、補償対象となるのは管理組合などの発注者側です。また、工事中には第三者機関による現場検査が行われるため、施工品質の信頼性向上にもつながります。
補償内容には、修補費用だけでなく調査費用、さらに仮住居費や転居費用なども含まれるケースがあり、居住者への影響を軽減する配慮がある点も特徴です。万が一のトラブルに備えて早めの保険加入を検討しましょう。
延長保証保険
延長保証保険は、新築住宅の引渡しから一定期間が経過した後も、引き続き住宅の安全性を確保したい場合に利用される保険制度です。通常は、品確法により基本構造部分について10年間の瑕疵担保責任が課されますが、期間満了後に住宅検査や必要な補修を行うと、保険による追加の補償を受けられます。
たとえば、住宅の経年による劣化や、将来的な家族構成の変化に備えて、安心して住み続けるための備えとして有効です。とくに長く住む予定がある住宅や、将来売却を見据えた資産保全を意識する場合に、加入を検討する価値のある制度といえるでしょう。
補償内容や加入条件は保険会社によって異なるため、早めの情報収集と手続きが大切です。
瑕疵物件を売却する際の注意点
瑕疵物件を売却する際は、契約不適合責任に問われるリスクだけでなく、そのほかにも多くの注意点があります。ここでは、瑕疵物件を売却するうえで知っておきたい3つのポイントを解説します。
解体しても告知義務は消えない
建物を解体して更地にした場合でも、過去にその土地や建物に欠陥やトラブルが存在していた場合は、売主の告知義務は残ります。たとえば、事故物件や雨漏り、シロアリ被害など、買主の判断に大きく影響を及ぼすような情報は、たとえ現状が更地であっても適切に開示しなければなりません。
これは、事情を知らずに購入する買主の利益を守るために定められた大切なルールです。瑕疵の存在を隠して売却した場合、のちに損害賠償や契約解除といったトラブルに発展するおそれがあります。
とくに、解体によって見た目には問題がないように見えても、心理的瑕疵や過去の履歴についての説明を怠ることは、法律上も問題となる可能性があるため注意が必要です。
高額での売却が困難
瑕疵物件は、欠陥の存在や過去のトラブルにより、一般の中古物件と比べて市場価値が下がる傾向があります。たとえ現在は修繕済みであっても、過去に雨漏りやシロアリ被害、事故の履歴などがあった場合、買主の心理的な抵抗感が強まり、高値での売却は難しくなるでしょう。
購入後に補修や追加費用がかかるリスクを懸念して、価格交渉の場面で大幅な値引きを求められるケースも少なくありません。また、不動産仲介業者においても、販売戦略の難しさや売却までの時間の長期化が課題となる可能性があります。
近年は、インターネット上に物件の過去情報が残るケースもあるため注意が必要です。買主が事前に調査して不安を抱けば、内見予約や問い合わせが極端に減ることも考えられるでしょう。瑕疵物件の売却には、価格設定や売却方法の工夫が必要です。
「隠れた瑕疵」に注意する必要がある
「隠れた瑕疵」とは、取引時点では売主も買主も気づいていなかった欠陥です。たとえば、床下の腐食や配管の破損、見えない位置の雨漏りなどが該当します。
気がつかないまま売却してしまうと、隠れた瑕疵が判明した際に不適合責任を問われるリスクも否めません。瑕疵物件を売却する際は、物件の状況をできる限り正確に把握し、事前に専門家による住宅診断（インスペクション）を受けることが大切です。
また、売買契約書に責任の範囲や対応方針を明記すると、売却後のトラブル回避につながります。
こちらの記事では、訳あり物件の売却方法について解説しています。売却する際のコツやよくある質問も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
瑕疵物件をスムーズに売却するための方法
瑕疵物件はそのままでは買い手が付きにくく、売却活動が長期化する可能性があるため、適切な対策を講じることが大切です。ここでは、瑕疵物件のスムーズな売却につながる具体的な方法を紹介します。
清掃やリフォームをする
瑕疵物件の売却を円滑に進めるには、清掃やリフォームによって物件の印象を大きく改善する方法が有効です。室内の汚れや臭いを取り除くだけでも、内見時の印象がよくなり、買主の不安を軽減できます。
また、軽微な修繕や部分的なリフォームを施すと、マイナスなイメージを緩和しやすくなるでしょう。雨漏りの補修やクロスの張替え、設備の交換など、目に見える部分の改善はとくに効果的です。
さらに、施工内容や費用を事前に提示しておくと、購入検討のハードルを下げられます。大掛かりなリノベーションまでは不要でも、最低限の整備や清潔感の維持を心がけることが、スムーズな売却につながるポイントです。
とくに、第一印象が重視される内見では「見た目の印象」が成約に直結するケースも多く見られます。可能であれば、プロの清掃サービスやホームステージングを活用するのもよいでしょう。
更地にする
建物を解体して更地にする方法も、瑕疵物件をスムーズに売却するポイントです。建物に不具合や心理的瑕疵があると、買主が購入をためらう要因になりかねません。しかし、更地になれば物件そのものの印象がリセットされ、土地本来の資産価値が評価されやすくなります。
とくに、古く傷んだ建物が残っている場合は、解体費用を理由に価格を下げられるケースも少なくありません。あらかじめ更地にしてから売却すると、こうした懸念を回避できる可能性が高くなります。
ただし、更地にすると住宅用地に適用されていた固定資産税の特例がなくなり、税額が最大で約6倍に増えるため注意が必要です。売却までの期間が長くなれば、それだけ税負担も大きくなります。売却計画は、解体のタイミングも踏まえて慎重に検討しましょう。
また、建物を解体しても過去の瑕疵やトラブルがあれば告知義務は無くなりません。買主に対する正確な情報開示が不可欠です。
買取専門業者に買い取ってもらう
瑕疵物件は一般的な仲介販売では買い手がつきにくく、売却までに時間がかかることがあります。とくに心理的瑕疵や構造上の問題がある場合は、内覧対応や価格交渉の負担も大きくなります。
少しでも早く売却したい場合は、買取専門業者への依頼がおすすめです。仲介とは異なり、専門業者が直接物件を買い取るため、短期間で現金化できます。さらに、買取では契約不適合責任が免除されるため、売却後に不具合の責任を問われる心配もなく、安心して手続きを進められます。
手間をかけずに早期売却を実現できる点は、多忙な方や遠方に住んでいる方にとっても大きなメリットです。加えて、煩雑な手続きも業者がサポートしてくれるため、初めての方でも安心して進められます。
とくに瑕疵物件に強い買取業者であれば、豊富な経験と専門的なノウハウがあるため、他社では断られてしまうような難しい物件でも、問題なく買い取ってもらえる可能性があります。
INTERIQでは、事故物件はもちろん、老朽化した物件や悪臭がする物件など、一度他社で断られた物件も買取りを行っております。瑕疵物件の売却に不安を抱えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ
瑕疵担保責任は、不動産取引において重要なポイントです。売却時には契約不適合が問われるリスクを踏まえ、告知義務や保険の活用、住宅診断などを通じて適切に対応する必要があります。
とくに、中古住宅では経年劣化や見えにくい不具合も多いため、慎重な準備と判断が欠かせません。
瑕疵物件の売却をご検討の方は、ぜひINTERIQにお任せください。当社では、自殺物件や他殺物件、孤独死があった物件はもちろん、火事が発生した物件や騒音がひどい物件、悪臭がする物件など、一度他社で断られた物件も買取りを行っております。
また、雨漏りや建物の傾きといった老朽化した物件や、需要が少ないエリアにある物件についても、自社でリフォームを行い、再販可能な状態に整備いたします。当社には、豊富な知識と経験を持つスタッフが在籍しており、どのような物件でも安心してお任せいただけます。
お客様の大切な所有物を扱うことになりますので、ご相談には親身に寄り添い対応いたします。お見積もりやご相談は無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
